Kündigung wegen Mietrückstand: Was Vermieter wissen müssen
Mietrückstände sind für Vermieter ein ernstes Problem — nicht nur finanziell, sondern auch emotional. Die gute Nachricht: Das deutsche Mietrecht gibt Vermietern klare Werkzeuge, um bei Zahlungsverzug zu handeln. Die schlechte Nachricht: Der Prozess dauert und erfordert formale Genauigkeit. Ein Fehler in der Kündigung kann den gesamten Prozess um Monate verzögern.
Wann kann ich als Vermieter kündigen?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das BGB gibt klare Schwellenwerte. Du kannst außerordentlich (fristlos) kündigen wenn:
- Der Mieter mit mindestens 2 aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist, ODER
- Der Rückstand über einen längeren Zeitraum mindestens 2 Monatsmieten erreicht
Fristgerechte Kündigung (3 Monate) ist möglich bei einem Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete, der länger als 2 Monate anhält. In der Praxis wird meist die außerordentliche Kündigung gewählt, da sie schneller wirkt.
Schritt-für-Schritt: Vorgehen bei Mietrückstand
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Schriftliche Mahnung: Sende bei ersten Rückständen sofort eine schriftliche Mahnung (per Einschreiben). Setze eine klare Frist (10–14 Tage). Dokumentiere alles.
- Kündigung formulieren: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund exakt benennen: welche Monate sind offen, welcher Betrag, seit wann. Ungenauigkeiten können die Kündigung unwirksam machen.
- Kündigung zustellen: Persönlich übergeben (mit Zeugen) oder per Einschreiben mit Rückschein. Wichtig: Die Kündigung muss den Mieter nachweislich erreicht haben.
- Nachhol-Option beachten: Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung abwenden, indem er die gesamten Rückstände innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung nachzahlt. Das Mietrecht gibt ihm dieses Recht.
- Räumungsklage: Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, musst du beim Amtsgericht Räumungsklage einreichen. Dauer bis zum Urteil: 3–9 Monate je nach Gericht. Dann Gerichtsvollzieher für die Räumung.
Kosten und Zeitrahmen realistisch einschätzen
Realistische Gesamtdauer von erstem Rückstand bis zur Räumung: 6–18 Monate. Kosten: Anwaltshonorar 1.500–3.000 Euro, Gerichtskosten 500–1.500 Euro, Räumung 1.000–5.000 Euro. Der beste Schutz: Sorgfältige Mieterauswahl von Anfang an. Bonität prüfen, Schufa einholen, Referenzen fragen.
Mehr zum Mietrecht: Mietrecht-Grundlagen für Vermieter. Für die Gesamtkalkulation deiner Immobilie: Nettorendite-Rechner.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Kündigungsfristen — was gilt wann?
| Kündigungsgrund | Gesetzliche Grundlage | Frist |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | § 573c BGB | Immer 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer < 5 Jahre | § 573c BGB | 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer 5–8 Jahre | § 573c BGB | 6 Monate |
| Vermieter: Wohndauer > 8 Jahre | § 573c BGB | 9 Monate |
| Eigenbedarf | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Wie oben, benötigt Begründung |
| Zahlungsverzug (fristlos) | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Sofort (bei 2 Monatsmieten Rückstand) |
Der BGH (Az. VIII ZR 127/17) hat klargestellt: Eine vorgäustäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz. Der Mieter hat Anspruch auf alle zusätzlichen Umzugs- und Wohnkosten. Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar sein — abstrakte Pläne genügen nicht.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
