Mehrfamilienhaus kaufen: Tipps für Einsteiger
Das Mehrfamilienhaus (MFH) gilt als Königsklasse des Immobilien-Investments: Höheres Kapital, mehrere Einheiten, skalierbare Verwaltung. Aber der Einstieg ist anspruchsvoller als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Hier was du wissen musst.
Mehrfamilienhaus vs. Eigentumswohnung: Der direkte Vergleich
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Eigenkapitalbedarf: ETW ab ca. 50.000–80.000 Euro. MFH (4–6 WE) ab ca. 80.000–200.000 Euro. Rendite: MFH oft 0,5–1,0 % höhere Bruttorendite durch Skalierungseffekte und geringere Kaufpreisfaktoren. Verwaltung: MFH einfacher als 4 einzelne ETW -- ein Objekt statt 4 WEG-Gemeinschaften. Leerstandsrisiko: Besser verteilbar -- bei 6 WE macht eine leere Einheit 16 % Ausfall statt 100 %.
Was du beim Kauf eines MFH prüfen musst
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Mietrollenanalyse: Alle bestehenden Mietverträge prüfen. Wie alt sind die Mieter? Wie lange die Verträge? Sind Mieten marktgerecht?
- Investitionsstau: Wurde das Gebäude vernachlässigt? Geplante Investitionen = Kaufpreis reduzieren
- Grundbuch: Lasten, Grundschulden, Vorkaufsrechte
- Aufteilungsgenehmigung: Kann das MFH in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden? (Exit-Option)
- Heizungssystem: Zentral- vs. Einzelheizungen -- Konsequenzen für Betriebskosten
MFH finanzieren: Was Banken wollen
Banken finanzieren MFH ähnlich wie ETW -- aber mit höherer Sorgfalt bei der Mietrollenanalyse. Der Beleihungswert basiert auf dem Ertragswert. Ein gut vermietetes MFH mit solider Miethistorie bekommt bessere Konditionen. Für Renditerechnung: Nettorendite-Rechner.
MFH kaufen: Preisverhandlung und was ein MFH wirklich wert ist
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist die Preisverhandlung besonders wichtig weil der Spielraum oft erheblich ist. So verhandelst du professionell: Erstelle eine detaillierte Investitionsrechnung mit tatsächlichen Mieteinnahmen (nicht Wunschmieten!), realistischen Leerstandsquoten und vollständigen Betriebskosten. Zeige dem Verkäufer konkret auf welchen Nettomultiplikator der Preis entspricht. Wenn Objekt Sanierungsbedarf hat: Kostenvoranschläge einholen und vom Kaufpreis abziehen. Das ist legale und faire Preisminderung. Verhandlungsstrategie: Erstes Angebot 10–15 % unter Wunschpreis des Verkäufers, dann auf Einigung hinarbeiten. Beim MFH-Kauf: Immer einen unabhängigen Gutachter vor dem Kauf beauftragen -- ca. 1.500–3.000 Euro aber kann dich vor teuren Überraschungen schützen. Für die Renditekalkulation: Nettorendite-Rechner.
Häufige Fehler beim MFH-Kauf und wie du sie vermeidest
Diese Fehler machen Einsteiger beim Kauf eines Mehrfamilienhauses regelmäßig und kosten viel Geld. Fehler 1 -- Kaufpreis zu hoch verhandelt: MFH werden oft emotional bewertet ("12 Einheiten, super Investment!") statt nüchtern nach Ertragswert. Immer Nettorendite nach allen Kosten ausrechnen. Fehler 2 -- Mietrollenanalyse nicht gemacht: Bestehende Mieter mit langjährigen Verträgen weit unter Marktmiete können die Rendite auf Jahre begrenzen. Fehler 3 -- Sanierungsstau unterschätzt: Verkäufer nennen selten alle bekannten Mängel. Unabhängiger Gutachter vor dem Kauf ist Pflicht. Fehler 4 -- Finanzierung zu knapp kalkuliert: MFH braucht Liquiditätsreserve für Leerstände und Reparaturen. Wer die Rate gerade eben mit Vollvermietung deckt, ist bei erstem Leerstand in der Klemme. Fehler 5 -- Hausverwaltung nicht eingeplant: Bei 6+ Einheiten ist professionelle Verwaltung fast immer sinnvoll -- die Kosten müssen in die Rendite einkalkuliert sein. Mehr: Hausverwaltung Kosten im Überblick.
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
