Mehrfamilienhaus kaufen: Der vollständige Leitfaden für Einsteiger
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist der Einstieg in institutionelles Immobilieninvestment. Statt einer Wohnung besitzt man mehrere Einheiten in einem Gebäude — das bringt Skalierungsvorteile aber auch komplexere Verwaltung.
Ab wann ist ein Mehrfamilienhaus sinnvoll?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Ein MFH eignet sich wenn:
- Mindestens 200.000–300.000 Euro Eigenkapital verfügbar
- Bereitschaft zu aktiverer Verwaltung als bei einer ETW
- Langfristiger Horizont (mindestens 10–15 Jahre)
- Bereitschaft zu großen Einzelrisiken (Leerstand, Großreparaturen)
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser 2026
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Stadttyp | Kaufpreis je m² | Kaufpreis 500 m² MFH | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| A-Stadt (München, Frankfurt) | 5.000–9.000 € | 2,5–4,5 Mio. € | 3–4 % |
| B-Stadt (Hannover, Leipzig) | 2.500–4.500 € | 1,25–2,25 Mio. € | 4–5,5 % |
| C-Stadt (Chemnitz, Cottbus) | 800–2.000 € | 400k–1 Mio. € | 7–12 % |
Vorteile MFH vs. einzelne ETW
- Leerstand einer Einheit trifft nicht zu 100 % (bei 6 Wohnungen: 17 % Ausfall statt 100 %)
- Verwaltungseffizienz: Ein Gebäude, nicht 6 Standorte
- Kein WEG: Als Alleineigentümer alle Entscheidungen selbst
- Gebäudeversicherung für das gesamte Objekt = günstiger pro m²
Für Cashflow: Cashflow-Rechner.
Mehrfamilienhaus: Checkliste und Finanzierungsplanung
Checkliste vor dem MFH-Kauf: Vollständiger Mietvertragsstatus aller Einheiten prüfen (Bestandsmieten, Mieterhöhungspotenzial). WEG oder Alleineigentum? Bei WEG-MFH: Teilungserklärung und alle WEG-Protokolle der letzten 5 Jahre. Gebäudezustand: Dach, Heizungsanlage, Fassade — Gutachter einschalten (500–1.000 Euro). Energieausweis: Für jede Wohneinheit oder für das Gebäude. Instandhaltungsrücklage: Besteht eine ausreichende Reserve? Mietausfallquote der letzten 3 Jahre erfragen. Finanzierungsplanung MFH: Eigenkapital mindestens 20–25 % vom Kaufpreis + Nebenkosten. Bank berechnet Kreditwürdigkeit auf Basis aller Mieteinnahmen minus Leerstandspuffer. Tilgung von 2–3 % p.a. ist für MFH Standard. Langfristige Finanzierung von 15–25 Jahren sichern. Für Cashflow-Simulation: Cashflow-Rechner.
Mehrfamilienhaus: Verwaltung und typische Fehler
Häufige Fehler beim Kauf von Mehrfamilienhäusern die neue Investoren machen: Fehler 1: Kaufpreis auf Basis von Sollmiete statt Istmiete kalkuliert. Wenn Bestandsmieten unter Markt liegen, dauert es Jahre bis zur Anpassung. Fehler 2: Instandhaltungskosten unterschätzt. Bei Altbauten vor 1980: 2–3 % des Kaufpreises pro Jahr als Reserve einplanen. Fehler 3: Verwaltungsaufwand unterschätzt. 5–10 Wohnungen brauchen regelmäßig 3–5 Stunden pro Woche. Hausverwaltung (6–8 % der Jahreskaltmiete) ist für die meisten sinnvoll. Fehler 4: Keine Reserve für Leerstand. In einem 6-Einheiten-Haus: Immer 3 Monatsmieten Reserve für Leerstand/Mietausfall halten. Erfolgsformel: Kaufpreis maximal 20-fache Jahreskaltmiete für C-Städte, 25-fache für B-Städte, 30-fache für A-Städte. Darunter wird die Finanzierung knapp. Für Cashflow: Cashflow-Rechner.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
