Mit oder ohne Makler kaufen: Was ist für Immobilienkäufer besser?
Seit 2020 gilt in Deutschland die geteilte Maklerprovision: Käufer zahlen maximal 50 % der Gesamtprovision. Das macht den Immobilienkauf über Makler etwas fairer — aber die Provision bleibt ein erheblicher Kostenfaktor. Was ist wirklich besser für Käufer?
Maklerkosten: Was zahlen Käufer 2026?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
| Bundesland | Typische Gesamtprovision | Käuferanteil |
|---|---|---|
| Bayern | 3,57 % (inkl. MwSt) | 1,785–3,57 % |
| NRW | 3,57–7,14 % | 1,785–3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Durchschnitt DE | 3,57–7,14 % | 1,785–3,57 % |
Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Käuferprovision 3,57 % = 14.280 Euro.
Vorteile Kauf über Makler
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Zugang zu Objekten die nicht öffentlich inseriert werden (Stille Reserve)
- Professionelle Bonitätsprüfung durch Makler (Verkäufer bevorzugt oft finanzierte Käufer)
- Unterstützung bei Verhandlung und Unterlagenprüfung
- Kenntnis lokaler Marktpreise
Vorteile Kauf ohne Makler (direkt beim Eigentümer)
- Keine Provision — spart 1,5–3,5 % des Kaufpreises
- Direkter Kontakt mit Verkäufer — mehr Verhandlungsspielraum
- Keine "Aufhübschung" des Objekts durch Makler-Marketing
Wo findet man provisionsfrei angebotene Objekte?
ImmoScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen haben jeweils einen Filter "provisionsfrei" oder "direkt vom Eigentümer". Diese Objekte werden oft schneller verkauft — frühzeitig suchen. Für Eigenkapitalberechnung: Eigenkapital berechnen.
Tipps: Ohne Makler erfolgreich kaufen
Wer ohne Makler kauft muss bestimmte Schritte selbst übernehmen. Checkliste für Kauf ohne Makler: Exposé-Analyse: Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? (Grundbuch und Teilungserklärung prüfen). Unterlagen anfordern: Grundbuchauszug, WEG-Protokolle (letzten 3 Jahre), Wirtschaftsplan, Teilungserklärung. Besichtigung: Niemals allein — baufachkundige Person oder Gutachter mitnehmen. Kaufpreisverhandlung: Marktwert über Gutachter oder Vergleichspreise (Immobilienpreisspiegel, empirica) ermitteln. Notartermin: Notar ist neutral und schützt beide Parteien — keine Angst vor Direktkauf über Notar. Risiken: Ohne Makler fehlt oft die Vorprüfung der Unterlagen. Wichtig: WEG-Protokolle auf Sonderumlagen prüfen! Versteckte Sonderumlagen können Investition schnell unrentabel machen. Tipp: Selbst wenn man ohne Makler kauft, lohnt sich ein einmaliger Beratungstermin bei einem unabhängigen Immobiliengutachter (200–500 Euro) für Kaufpreiseinschätzung. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Fazit: Makler oder nicht — die Entscheidungsformel
Die einfache Entscheidungsformel: Makler sinnvoll wenn: Erstkäufer ohne Erfahrung. Wenig Zeit für eigene Suche. Kaufpreis über 500.000 Euro (Fehlerkosten hoch). Objekt ist rechtlich komplex (Denkmalschutz, Erbpacht, WEG mit Problemen). Ohne Makler sinnvoll wenn: Erfahrener Investor der schon mehrere Objekte hat. Zeit und Kapazität für eigene Suche. Provisionsfrei-Plattformen bieten gute Auswahl im Zielmarkt. Kaufpreis unter 300.000 Euro (Provision frisst prozentual mehr vom Gewinn). Hybrid-Strategie: Ohne Makler suchen, aber Gutachter für Kaufpreisbewertung beauftragen (200–400 Euro einmalig). So spart man die Provision und hat trotzdem fachliche Absicherung beim Kaufpreis. Für Eigenkapitalrechner: Eigenkapital berechnen.
Weitere Kauf-Tipps: Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
