Immobilien-Teilverkauf ist ein relativ neues Finanzprodukt, das seit 2019 stark vermarktet wird. Die Idee: Du verkaufst einen Teil deiner Immobilie (meist 10-50 %), bekommst Geld, bleibst aber wohnen und zahlst ein monatliches Nutzungsentgelt. Klingt praktisch — hat aber erhebliche Nachteile.
Wie funktioniert der Teilverkauf?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ein Anbieter (z.B. Wertfaktor, Heimkapital) kauft dir einen Anteil deiner Immobilie ab — meist zu einem Abschlag von 5-10 % gegenüber dem Gutachterwert. Du erhältst den Kaufpreis sofort. Im Gegenzug zahlst du monatlich ein Nutzungsentgelt (Miete für den verkauften Teil), das meist 5-8 % des erhaltenen Betrags beträgt. Details dazu erklärt unser Teilverkauf-Ratgeber.
Das klingt gut — was ist der Haken?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Das Nutzungsentgelt ist teuer. Bei 100.000 Euro Teilkaufpreis und 5 % Nutzungsentgelt = 5.000 Euro/Jahr = 416 Euro/Monat. Das entspricht einer Rendite von 5 % für den Anbieter — plus Kaufpreisabschlag. Über 10 Jahre kostet dich das mehr, als ein normales Bankdarlehen gekostet hätte.
Vergleich: Teilverkauf vs. Kredit vs. Leibrente
| Produkt | Sofortzahlung | Laufende Kosten | Wohnen weiterhin |
|---|---|---|---|
| Teilverkauf | Ja | 5-8 % p.a. Nutzungsentgelt | Ja |
| Kredit (Bankdarlehen) | Ja | 3-5 % Zinsen p.a. | Ja |
| Leibrente | Nein (monatlich) | — | Ja (Nießbrauch) |
| Vollverkauf + Miete | Voller Kaufpreis | Marktmiete | Ja (Mieter) |
Für wen ist Teilverkauf sinnvoll?
Ehrlich: Selten. Menschen, die keinen Bankkredit bekommen (zu alt, zu wenig Einkommen), aber Liquidität brauchen, haben kaum Alternativen. Für alle anderen ist ein normales Darlehen günstiger. Die bessere Alternative in vielen Fällen: Nießbrauch oder eine Schenkung mit Wohnrecht-Vereinbarung an Kinder.
Was bei einem Verkauf passiert
Wenn die Immobilie später vollständig verkauft wird (z.B. nach dem Tod), bekommt der Anbieter seinen Anteil plus eventuelle Wertsteigerung. Die Erben bekommen weniger. Stirbt der Nutzer, erlischt das Nutzungsrecht — Erben müssen das Nutzungsentgelt weiter zahlen oder verkaufen. Das kann Erben in Bedrängnis bringen: Immobilien vererben und frühzeitig planen.
Wichtige Warnung
Vor Unterzeichnung eines Teilverkauf-Vertrags unbedingt: Anwalt einschalten, Vergleichsangebote von Banken einholen, unabhängiges Gutachten in Auftrag geben. Die Anbieter werben mit Einfachheit — aber die Verträge sind komplex und langfristig bindend.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
