Warum gibt es Immobilien unter Marktwert?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Verkäufer mit Zeitdruck: Scheidung, Erbfall, Insolvenz, Umzug ins Ausland — persönliche Situationen erzwingen schnellen Verkauf unter Preis. Sanierungsbedarf: Objekte mit offensichtlichem oder verstecktem Renovierungsbedarf werden günstiger angeboten. Strukturelle Mängel: Wasserschäden, Schimmel, unklare Eigentumsverhältnisse — günstig, aber risikoreich. Off-Market: Objekte, die nie öffentlich inseriert werden. Rendite berechnen: Rendite-Rechner.
Zwangsversteigerungen: Chancen und Risiken
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Amtsgerichte veröffentlichen Zwangsversteigerungstermine im Bundesanzeiger und auf zvg-portal.de. Mindestgebot oft 50–70 Prozent des Verkehrswerts. Wichtig: Keine Besichtigung möglich (oder nur begrenzt). Objekt wird in aktuellem Zustand und mit allen Lasten ersteigert — Mietverhältnisse, Schulden im Grundbuch. Immobiliengutachter beauftragen vor Gebot. Checkliste Zwangsversteigerung: Zwangsversteigerung Tipps.
Erbimmobilien und Erbengemeinschaften
Erbengemeinschaften wollen oft schnell verkaufen — mehrere Erben mit unterschiedlichen Interessen einigen sich auf schnellen Abschluss statt optimalen Preis. Wie finden: Anwälte für Erbrecht kontaktieren, lokale Zeitungsanzeigen beobachten, Direktansprache von Objekten mit sichtbarem Leerstand. Risiken: Unklare Eigentumsstrukturen, Sanierungsbedarf, laufende Erbstreitigkeiten. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Off-Market-Deals: Das Netzwerk als Schlüssel
Schätzungsweise 20–30 Prozent aller Immobilientransaktionen laufen ohne öffentliche Vermarktung. Zugang über: lokale Makler (Beziehungspflege!), Hausverwaltungen (wissen als erste von Verkaufsplänen), Steuerberater und Notare als Netzwerkpartner, Direktansprache von Eigentümern bei interessanten Objekten. Off-Market erfordert Geduld und Netzwerk, bietet aber die besten Preise. Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten. Strategie: Mietrendite vs. Wertsteigerung.
Wertsteigerungspotenzial durch Kauf unter Marktwert
Wenn Sie 20 Prozent unter Marktwert kaufen, haben Sie sofort stilles Eigenkapital. Beispiel: Marktwert 300.000 Euro, Kauf für 240.000 Euro. Sofortiger Buchgewinn: 60.000 Euro. Das verbessert Ihre Beleihungsquote — günstigere Zinsen. Ermöglicht schnelleren Portfolioaufbau: Nächste Immobilie früher finanzierbar. Rendite auf eingesetztes Kapital steigt erheblich. Portfolio-Strategie: Portfolio-Aufbau Strategie. Cashflow: Cashflow-Rechner.
Realistischer Blick: "Unter Marktwert kaufen" klingt einfach, ist es aber nicht. Die meisten Objekte auf Immoscout sind zum Marktwert oder sogar überteuert inseriert. Wirkliche Schnäppchen entstehen durch persönliche Beziehungen, schnelle Entscheidungsfähigkeit und Bereitschaft für sanierungsbedürftige Objekte. Wer wirklich günstig kaufen will, braucht aktives Netzwerk, nicht nur Portal-Suche. Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
