Wohnung vermieten und Steuern: Vollständiger Überblick 2026
Als Vermieter zahlst du Steuern auf Mieteinnahmen — aber du kannst erhebliche Ausgaben dagegen stellen. Wer das System versteht, zahlt deutlich weniger Steuern als wer nur die Einnahmen erklärt.
Was muss versteuert werden?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung:
- Kaltmiete
- Umlagen/Nebenkosten (soweit nicht weiterbelastet)
- Schönheitsreparaturen die Mieter in Geld ausgleichen
- Abstandszahlungen des Mieters
Nicht steuerpflichtig: Umgelegte Betriebskosten die der Mieter trägt, Kautionszahlungen (solange sie nicht verbraucht werden).
Was kann man abziehen? (Werbungskosten)
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
- Schuldzinsen auf Finanzierungsdarlehen (vollständig)
- AfA: 2 % des Gebäudewerts pro Jahr
- Hausverwaltungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung (sofort absetzbar)
- Grundsteuer (soweit nicht umgelegt)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten
Wie wird die Steuer berechnet?
Mieteinnahmen − Werbungskosten = Einkünfte aus V&V. Diese werden zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Beispiel: Kaltmiete 12.000 Euro/Jahr. Werbungskosten 7.500 Euro (Zinsen 4.000 + AfA 2.500 + sonstiges 1.000). Zu versteuernde Einkünfte: 4.500 Euro. Bei 35 % Steuersatz: 1.575 Euro Steuer. Für Steuerdetails: Alle Abzüge für Vermieter.
Wohnung vermieten: Steueroptimierungs-Strategien
Diese Strategien können die Steuerlast bei der Vermietung legal reduzieren. Strategie 1 — Mehr Fremdkapital nutzen: Zinsen auf Immobiliendarlehen sind vollständig als Werbungskosten absetzbar. Bei hohem Eigenkapitaleinsatz: Teils mit Darlehen finanzieren und Eigenkapital in anderen Anlagen halten — so maximiert man den Zinsabzug. Strategie 2 — Sanierungen timen: Größere Reparaturen (Neue Heizung, Dach) möglichst in Jahren mit hohem Einkommen durchführen → Größerer Steuerabzug. Strategie 3 — Sondertilgung vs. Werbungskosten: Sondertilgung reduziert Schulden aber auch Zinsabzug. Im Hochsteuersatz-Bereich kann es sinnvoller sein, keine Sondertilgungen zu leisten und das Geld anderweitig anzulegen. Strategie 4 — Denkmalschutz für hohe Steuersätze: Bei 42 % Spitzensteuersatz: Denkmal-AfA kann 80.000+ Euro Steuerersparnis über 12 Jahre bringen. Für Tilgungsrechner: Tilgungsrechner.
Steuerfalle Vermietung: Was wirklich häufig schiefläuft
Die häufigsten Steuerfehler bei Vermietern die Nachzahlungen oder Strafzahlungen auslösen: Fehler 1: Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten. Die Rücklage selbst ist NICHT absetzbar — nur wenn sie tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wird. Fehler 2: Kaufnebenkosten falsch aktiviert. Notarkosten und Grunderwerbsteuer sind Teil der AfA-Basis — nicht sofort als Werbungskosten. Fehler 3: Anlage V nicht abgegeben. Auch wenn die Einkünfte gering sind: Steuerpflicht besteht. Bei Prüfung drohen Steuernachzahlungen für mehrere Jahre plus Zinsen. Fehler 4: Mischnutzung nicht aufgeteilt. Wer eine Wohnung teils selbst nutzt teils vermietet: Nur der vermiete Anteil berechtigt zum Werbungskostenabzug. Empfehlung: Steuerberater für die ersten 2–3 Steuererklärungen als Vermieter beauftragen. Danach kann man vieles selbst erledigen. Für Steuerdetails: Alle Abzüge.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
