Anlage V: Die Steuererklärung für Vermieter
Als Vermieter gibst du jährlich die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in deiner Steuererklärung ab. Hier lernst du wie das funktioniert und welche Fehler teuer werden können.
Was in die Anlage V eingetragen wird
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Zeile 7–14 (Einnahmen): Kaltmiete und alle Nebenleistungen (Mieteinnahmen aus dem Jahr Januar–Dezember). Achtung: Kaution ist keine Einnahme -- nur wenn du sie einbehältst. Vorauszahlungen der Betriebskosten sind Einnahmen, werden aber durch die Betriebskostenabrechnung korrigiert. Zeile 33–49 (Werbungskosten): AfA, Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, alle sonstigen Kosten.
AfA korrekt berechnen und eintragen
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
AfA = 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (nicht Kaufpreis!). Gebäudewert = Kaufpreis minus Bodenanteil (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Bodenanteil 60.000 Euro, Gebäudewert 240.000 Euro. AfA: 2 % × 240.000 = 4.800 Euro/Jahr. Bei Kauf im Laufe des Jahres: Anteilig nach Monaten. Kauf im Juli: 6/12 × 4.800 = 2.400 Euro im ersten Jahr.
Häufige Fehler in der Anlage V
- Tilgungsanteil als Werbungskosten angegeben (nur Zinsen absetzbar!)
- Falsche Berechnung des Gebäudewerts für die AfA
- Vergessen: Fahrtkosten zum Objekt, Steuerberaterkosten anteilig
- Betriebskosten-Einnahmen nicht korrekt abgegrenzt
Für alle Abzüge: Alle Werbungskosten für Vermieter.
Anlage V: Steuerberater oder selbst machen?
Für einfache Vermietungssituationen (1 Objekt, klare Einnahmen und Werbungskosten) kannst du die Anlage V mit guter Steuersoftware (ELSTER, WISO Steuer, Lexware) selbst ausfüllen. Das spart Steuerberaterkosten von 500–1.500 Euro/Jahr. Ab wann ist ein Steuerberater empfehlenswert? Bei mehreren Objekten, GmbH-Konstruktionen, Denkmal-AfA, komplexer Finanzierungsstruktur oder wenn du unsicher bist ob alle Werbungskosten korrekt abgesetzt wurden. Praxis-Tipp: Lass die erste Steuererklärung von einem Steuerberater prüfen (Vier-Augen-Prinzip). Danach kannst du die Folgejahre oft selbst machen und weißt was du tust. Die einmalige Investition 500 Euro kann sich durch optimierte Abzüge in den Folgejahren vielfach auszahlen. Für Abzugs-Überblick: Alle Werbungskosten für Vermieter.
Anlage V: Fristen und Belegpflichten
Die Steuererklärung für Vermieter muss bis zum 31. Juli des Folgejahres eingereicht werden (mit Steuerberater: 28. Februar übernächstes Jahr). Belege aufbewahren: 10 Jahre für alle steuerrelevanten Belege (Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge). Das Finanzamt kann 4 Jahre rückwirkend prüfen -- bei Verdacht auf Steuerhinterziehung auch länger. Digital oder Papier: Digitale Belege (eingescannt, als PDF gespeichert) sind steuerrechtlich gleichwertig mit Papier. Sortiere Belege nach Kalendermonat und Kategorie -- spart bei der Erklärung erheblich Zeit. Mehr: Alle Abzüge im Überblick.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.