Grundregel: Untervermietung braucht Erlaubnis
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung nicht erlaubt — das regelt § 540 BGB. Wer unerlaubt untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall sogar die fristlose Kündigung. Als Vermieter bist du also nicht verpflichtet, jede Untervermietung zu dulden. Aber: Es gibt Situationen in denen du die Erlaubnis nicht verweigern darfst.
Wann musst du zustimmen: Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat (§ 553 BGB). Typische berechtigte Interessen: vorübergehender Arbeitsaufenthalt im Ausland, Zusammenzug mit Partner, finanzielle Notlage die ohne Untermiete die Miete gefährdet, vorübergehende Abwesenheit aus familiären Gründen. Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein.
Wann darfst du ablehnen?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, darfst du die Untervermietung ablehnen wenn ein wichtiger Grund vorliegt: Konkrete Bedenken gegen die Person des Untermieters (schlechte Bonität, Vorerfahrungen), drohende Überbelegung der Wohnung, oder die Wohnung ist für die Anzahl der Personen nicht geeignet. Ohne wichtigen Grund musst du bei berechtigtem Interesse zustimmen — und kannst im Gegenzug einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.
Praxistipp: Gestatte Untervermietung schriftlich mit Bedingungen (Untermieteranzahl, Zeitraum, Meldepflicht). So behältst du die Kontrolle und vermeidest informelle Verhältnisse. Für den Mustervertrag und weitere Rechtsfragen: Mietvertrag-Vorlage und Mietrecht-Grundlagen für Vermieter.
Airbnb-Untervermietung: Sonderfall
Kurzfristige Untervermietung über Airbnb ist ein Sonderfall. Diese bedarf immer der ausdrücklichen Erlaubnis — ein berechtigtes Interesse reicht hier nicht aus. Zudem ist in vielen Städten eine behördliche Genehmigung für Kurzzeitvermietung nötig. Als Vermieter kannst du Airbnb-Untervermietung im Mietvertrag ausdrücklich ausschließen. Mehr: Airbnb-Vermietung: Was ist legal?
Untervermietung im Mietvertrag regeln
Der einfachste Weg als Vermieter: Klare Regelungen zur Untervermietung bereits im Mietvertrag festhalten. Du kannst eine Klausel aufnehmen die besagt, dass jede Untervermietung der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf und dass der Vermieter einen Untermietzuschlag von bis zu 10 % der aktuellen Miete verlangen kann. Dieser Untermietzuschlag ist nach BGH-Rechtsprechung zulässig wenn die Untervermietung zu einer erhöhten Abnutzung führt. Was du nicht im Mietvertrag ausschließen kannst: Das berechtigte Interesse des Mieters auf Untervermietung (§ 553 BGB). Diese gesetzliche Regelung ist zwingend — vertragliche Ausschlussklauseln dafür sind unwirksam. Restriktive Klauseln die das Recht vollständig ausschließen werden von Gerichten gekippt. Wichtig: Bei AGB-Verträgen (Formularmietverträge) sind noch strengere Regeln anzuwenden als bei individuell verhandelten Verträgen.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
