Tilgungsstrategie: Wie viel tilgen — und wann ist investieren besser?
Die Tilgungsstrategie ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienkredit — und gleichzeitig eine der am meisten unterschätzten. Wer zu wenig tilgt, zahlt jahrzehntelang Zinsen. Wer zu viel tilgt, bindet Kapital, das anderswo höhere Renditen erzielen könnte. Die optimale Strategie hängt von Zinsniveau, persönlicher Situation und Risikobereitschaft ab.
Wie ein Tilgungsplan Schritt für Schritt erstellt wird und was Annuitätendarlehen von Tilgungsdarlehen unterscheidet, zeigt Finanzierungsrechner24.de mit Rechenbeispielen.
Anfangstilgung: Was ist sinnvoll?
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Bei 4 % Zins und 1 % Tilgung: Laufzeit ca. 44 Jahre. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung: Laufzeit ca. 28 Jahre. Bei 4 % Zins und 3 % Tilgung: Laufzeit ca. 22 Jahre. Die Differenz zwischen 1 % und 3 % Anfangstilgung ist enorm — du zahlst bei 1 % Tilgung fast doppelt so lange. Empfehlung: Mindestens 2 % Anfangstilgung, bei höheren Zinsniveaus idealerweise 3 %.
Sondertilgungen: Wann und wie oft?
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Die meisten Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Ursprungskreditsumme. Bei 300.000 Euro Kredit wären das bis zu 30.000 Euro pro Jahr. Sondertilgungen sind besonders effektiv in frühen Kreditjahren, wenn der Zinsanteil noch hoch ist. Jeder Euro Sondertilgung spart Zinsen auf die gesamte verbleibende Laufzeit.
Tilgen oder investieren? Der Zinsvergleich
Die klassische Frage: Lieber Sondertilgung machen oder das Geld in ETFs investieren? Die Antwort hängt vom Zinsniveau ab. Bei 4 % Kreditzins: Sondertilgung ist eine garantierte 4 % Rendite (du sparst Zinsen). ETFs liefern historisch 6–8 % p.a. — aber mit Schwankungen. Bei 4 % Zins: Mathematisch spricht einiges für Investieren. Aber Tilgung gibt dir Sicherheit und Planbarkeit — das hat einen eigenen Wert.
Die Hybrid-Strategie für Immobilieninvestoren
Für Kapitalanleger mit mehreren Immobilien: Tilge auf alle Objekte mindestens den Betrag der regulären Rate (kein Kapitalpuffer-Risiko). Sondertilgungen dort einsetzen, wo der Zinssatz am höchsten ist. Freies Kapital für neue Investitionen nutzen, solange die Rendite der Investition den Kreditzins übersteigt.
Berechne alle Tilgungs-Szenarien: Tilgungsplan-Rechner. Für Sondertilgungsoptionen: Sondertilgung berechnen.
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Weitere Strategien: Mietrendite vs. Wertsteigerung | Portfolio-Strategie | Cashflow-Strategie
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
