Wer einen Immobilienkredit hat, dem steht oft eine Sondertilgungsmöglichkeit zu. Aber wie viel bringt das wirklich? Und wann ist es sinnvoller, das Geld anderweitig zu investieren?
Wie ein Tilgungsplan Schritt für Schritt erstellt wird und was Annuitätendarlehen von Tilgungsdarlehen unterscheidet, zeigt Finanzierungsrechner24.de mit Rechenbeispielen.
Wie Sondertilgungen funktionieren
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zur regulären Monatsrate. Sie reduziert die Restschuld – und damit die Zinslast für alle folgenden Monate. Die meisten Banken erlauben 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung kostenfrei.
Rechenbeispiel: 10.000 € Sondertilgung
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Darlehenssumme | 300.000 € |
| Zinssatz | 3,5 % |
| Laufzeit | 25 Jahre |
| Sondertilgung nach Jahr 3 | 10.000 € |
| Zinsersparnis | ca. 7.200 € |
| Laufzeitverkürzung | ca. 14 Monate |
Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € spart über die Restlaufzeit also rund 7.200 € Zinsen. Das entspricht einer risikofreien Rendite von 3,5 % p.a. – garantiert.
Wann ist Sondertilgung sinnvoll?
- Immer sinnvoll: Wenn Kreditzins höher als alternative Rendite (z.B. Tagesgeld 2,5 %, Kredit 3,8 % → tilgen ist besser)
- Abwägen: Wenn Kreditzins unter Alternativrendite (z.B. ETF langfristig 6–7 % vs. Kredit 3,2 % → Investieren evtl. besser)
- Psychologisch: Weniger Schulden = weniger Stress. Manche bevorzugen das unabhängig von Renditeoptimierung
Was im Kreditvertrag stehen muss
Ohne vertragliche Regelung kein Recht auf kostenfreie Sondertilgung!
- Höchstbetrag pro Jahr (z.B. "bis 10 % der Darlehenssumme")
- Termin (z.B. "zum 30.12. jeden Jahres")
- Vorfälligkeitsentschädigung wenn nicht vereinbart → kann teuer werden
Tipp: Schon bei der Kreditverhandlung auf mindestens 5 % kostenfreie Sondertilgung pro Jahr bestehen.
Sondertilgungsstrategie für Investoren
- Notgroschen (3–6 Monatsmieten) behalten
- Hochverzinste Schulden zuerst tilgen (Dispokredite, Konsumkredite)
- Dann Immobilienkredit mit höchstem Zinssatz
- Restgeld in ETF wenn Kreditzins unter 3 %
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Nutze unseren Tilgungsrechner um deine Sondertilgungsersparnis zu berechnen. Für den Gesamtüberblick: Cashflow-Rechner.
Sondertilgung: Wann macht sie Sinn?
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die zukünftigen Zinszahlungen – aber nicht immer ist das die klügste Verwendung freien Kapitals. Bei einem Zinssatz von 1 bis 2 Prozent (historisch niedrig, wie bis 2022) war es oft sinnvoller, freies Kapital in Aktien oder weitere Immobilien zu investieren, die mehr als 1 bis 2 Prozent Rendite erwirtschaften. Bei heutigen Zinsen von 3,5 bis 4,5 Prozent verändert sich die Kalkulation: Eine Sondertilgung bringt garantierte 3,5 bis 4,5 Prozent Zinsersparnis – das ist eine respektable risikofreie Rendite. Ob du tilgst oder investierst, hängt also von deinem aktuellen Zinssatz ab. Berechne den Effekt: Tilgungsplan | Cashflow.
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
