PV auf dem Mietobjekt: Drei Varianten
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Variante 1: Mieter-Strom-Modell — Strom direkt an Mieter liefern (Direktlieferung). Variante 2: Eigenverbrauch im Gemeinschaftsbereich (Treppenhaus, Tiefgarage, Gemeinschaftswaschmaschine). Variante 3: Einspeisung ins Netz — einfachste Variante für Vermieter, keine Lieferbeziehung mit Mietern nötig. Steuer: Steuer-Abzüge für Vermieter.
Steuerliche Behandlung PV für Vermieter 2026
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Seit 2023: Einnahmen aus PV-Anlagen bis 30 kWp sind einkommenssteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG). Gewerbesteuer: Keine, solange keine weiteren gewerblichen Tätigkeiten. Umsatzsteuer: PV-Anlagen bis 30 kWp sind seit 2023 umsatzsteuerfrei (0 % Mehrwertsteuer beim Kauf). Das bedeutet: PV auf Vermietungsobjekten ist steuerlich sehr attraktiv — Erträge steuerfrei, günstigerer Einkauf.
Förderung für Vermieter 2026
Einspeisevergütung: Aktuell ca. 8–13 Cent pro kWh (je nach Anlagengröße, sinkend). KfW 270 Kredit: Günstige Finanzierung für PV-Anlagen. BAFA-Förderprogramme: Regional unterschiedlich — Bundesländer haben eigene Programme. Mieterstrom-Förderung: Zusätzliche Vergütung bei direkter Mieterversorgung. AfA: AfA-Abschreibung. KfW: KfW-Förderung 2026.
Rendite PV auf Mietobjekt: Rechenbeispiel
20 kWp Anlage auf Mehrfamilienhaus: Investitionskosten ca. 20.000–30.000 Euro. Jahresertrag: ca. 18.000 kWh. Einspeisung: 18.000 × 0,10 € = 1.800 Euro/Jahr. Amortisation: ca. 12–17 Jahre. Wertsteigerung der Immobilie durch PV: ca. 1–3 Prozent. Zusätzlicher Vorteil: Energieausweis verbessert sich — höherer Wohnwert, attraktiver für Mieter. Cashflow: Cashflow-Rechner. Rendite: Rendite-Rechner.
Mieter-Strom-Modell: Direktlieferung an Mieter
Beim Mieter-Strom-Modell liefern Sie als Vermieter Solarstrom direkt an Ihre Mieter — zu einem günstigeren Preis als der Netzstrombezug. Das schafft Win-Win: Mieter zahlen weniger Strom, Sie erzielen Einnahmen. Wichtig: Sie werden damit zum Energieversorger — mit Pflichten (Abrechnung, Meldung beim Netzbetreiber, Eichpflicht für Zähler). Empfehlung für Erstvermieter: Einstieg mit reiner Netzeinspeisung — einfacher, weniger bürokratisch. Komplexeres Mieter-Strom-Modell erst ab 3–5 Jahren Vermieter-Erfahrung. Steuer: Steuer-Abzüge. Cashflow: Cashflow-Rechner.
Fazit PV für Vermieter 2026: Sehr attraktiv durch Steuerfreiheit und günstigen Einkauf. Rechnet sich besonders bei: Eigenverbrauch im Gemeinschaftsbereich, gutem Dach (Südausrichtung), mehrjährigem Haltehorizont. Risiko: Einspeisevergütung sinkt weiter — Eigenverbrauch immer wichtiger. Wer jetzt investiert, sichert noch gute Konditionen. AfA: AfA-Abschreibung. KfW: KfW-Förderung 2026.
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
