Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag: Was ist für Vermieter besser?
Viele Vermieter glauben fälschlicherweise dass ein befristeter Mietvertrag mehr Flexibilität bringt. Die Realität ist komplexer -- befristete Mietverträge sind nur unter engen Voraussetzungen wirksam und können sich als Falle entpuppen.
Unbefristeter Mietvertrag: Der Standardfall
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigung durch den Mieter: 3 Monate Frist. Kündigung durch den Vermieter: Nur aus wichtigem Grund (Eigenbedarf, erhebliche Vertragspflichtverletzung). Das klingt nach wenig Flexibilität für Vermieter -- aber der unbefristete Vertrag hat entscheidende Vorteile: Rechtssicher, einfach, keine Risiken unwirksamer Befristungsklauseln.
Befristeter Mietvertrag: Nur unter engen Voraussetzungen wirksam
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) muss einen der drei gesetzlichen Befristungsgründe haben: Eigenbedarf nach Ablauf der Befristung geplant. Umbau oder Abriss nach Ablauf geplant. Vermietung an Arbeitnehmer geplant. Wichtig: Der Befristungsgrund muss von Anfang an schriftlich im Vertrag stehen. Fehlt der Grund: Der Vertrag gilt als unbefristeter Vertrag. Das ist ein häufiger und teurer Fehler.
Was du als Vermieter wählen solltest
- Unbefristeter Vertrag: Standard für normale Vermietung. Rechtssicher.
- Zeitmietvertrag: Nur wenn du tatsächlich Eigenbedarf oder Umbau planst und das klar begründen kannst.
- Staffelmietvertrag: Unbefristet aber mit vorab festgelegten Mieterhöhungen -- guter Kompromiss für Inflationsschutz.
- Indexmietvertrag: An VPI gekoppelt -- automatische Inflationsanpassung ohne jährliche Ankündigung.
Mehr zu Vertragsarten: Mietvertragsarten für Vermieter.
Indexmietvertrag: Die moderne Alternative
Der Indexmietvertrag ist für viele Vermieter die optimale Lösung: Unbefristeter Vertrag (rechtssicher) aber mit automatischer Inflationsanpassung. Die Miete wird jährlich an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Wenn Inflation 3 %, steigt Miete automatisch um 3 % -- ohne formale Mieterhöhungsankündigung. Vorteile: Keine jährliche Mieterhöhungs-Bürokratie. Automatischer Inflationsschutz. Mieter wissen vorab was auf sie zukommt -- weniger Überraschungen und weniger Konflikte. Einschränkung: In Gebieten mit Mietpreisbremse sind Indexmietverträge eingeschränkt. Prüfe ob deine Region betroffen ist. In Städten ohne Mietpreisbremse ist der Indexmietvertrag fast immer empfehlenswert. Mehr: Indexmiete vs. Staffelmiete im Vergleich.
Staffelmietvertrag als Kompromiss
Eine weitere Alternative ist der Staffelmietvertrag: Die Miete steigt zu vorab vereinbarten Zeitpunkten um festgelegte Beträge. Vorteil: Du weißt genau wie deine Einnahmen in den nächsten 5 Jahren steigen. Mieter wissen es ebenfalls -- keine Überraschungen. Nachteil: Die festgelegten Staffeln können unter der Inflation liegen wenn diese unerwartet hoch ist. Im Gegensatz zum Indexmietvertrag ist keine automatische Inflationsanpassung eingebaut. Anwendungsempfehlung: Staffelmietvertrag wenn du eine voraussehbare Planungsbasis willst aber keine Inflation-Kopplung. Indexmietvertrag wenn Inflationsschutz Priorität hat. Kombination unmöglich -- wähle eine von beiden. Für Mietvertragsrecht: Mietrecht Grundlagen für Vermieter.
Weitere Mietrecht-Themen: Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
