Als Vermieter entscheidest du beim Abschluss eines Mietvertrags mehr als nur die Miethöhe: Die Wahl des Mietvertragstyps bestimmt, wie flexibel du bist und welche Rechte du hast. Die drei wichtigsten Vertragstypen im Überblick.
1. Der unbefristete Mietvertrag
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Der unbefristete Mietvertrag ist der Standardfall bei Wohnraum in Deutschland. Der Mietvertrag gilt auf unbestimmte Zeit und kann nur unter gesetzlich geregelten Bedingungen gekündigt werden. Als Vermieter kannst du nur kündigen bei:
- Eigenbedarf (du oder Familienangehörige wollen einziehen)
- Vertragsverletzung des Mieters (Mietrückstände, Beschädigung)
- Hinderung wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Vorteil: Rechtssicherheit, planbare Mieteinnahmen. Nachteil: Wenig Flexibilität, wenn du die Wohnung zurückbrauchst.
2. Der befristete Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Ein Wohnraum-Mietvertrag darf nur unter sehr engen Voraussetzungen befristet werden:
- Vermieter will die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen (nachweislich)
- Sanierungsmaßnahmen machen Kündigung des Mieters erforderlich
- Die Räume sollen einem Dritten (z.B. Mitarbeiter) überlassen werden
Der Grund muss im Vertrag angegeben sein — sonst gilt der Vertrag als unbefristet! Bei Wegfall des Befristungsgrunds kann der Mieter Verlängerung verlangen.
3. Gewerbemietvertrag
Für gewerblich genutzte Räume (Büros, Läden, Praxen) gilt das Gewerbemietrecht — mit deutlich mehr Vertragsfreiheit als bei Wohnraum:
- Beliebige Befristung möglich (5, 10, 20 Jahre)
- Keine gesetzliche Miethöhenbegrenzung
- Kostenumlage auf Mieter viel umfassender möglich
- Indexmiete-Klauseln problemlos vereinbarbar
Indexmiete vs. Staffelmiete
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Grundlage | Verbraucherpreisindex | Feste Staffeln im Vertrag |
| Planbarkeit | Marktabhängig | Vorab fixiert |
| Inflationsschutz | Gut | Begrenzt |
| Zusätzliche Mieterhöhung? | Nein (nur über Index) | Nein (nur Staffel) |
Was Vermieter beachten sollten
- Unbefristeter Vertrag ist der Regelfall — Ausnahmen müssen rechtssicher begründet sein
- Befristeter Wohnraumvertrag: Begründungspflicht unbedingt einhalten
- Schriftform: Mietverträge über 1 Jahr müssen schriftlich sein
- Maklervertrag: Seit 2015 gilt "Wer bestellt, bezahlt"
Mehr Vermieter-Tipps unter Mietrecht für Vermieter und Nebenkostenabrechnung. Alles auf kapitalanlagerechner24.de.
Praxistipp: Welcher Vertrag passt wann?
Als Vermieter von Wohnraum wirst du in den meisten Faellen einen unbefristeten Standardmietvertrag abschliessen. Das ist der Normalfall und rechtlich am sichersten. Willst du Flexibilitaet behalten, etwa weil du die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen willst, koennte ein befristeter Vertrag mit klar begruendetem Grund in Frage kommen. Lass dich dabei unbedingt von einem Fachanwalt oder Mietrechtsexperten beraten, denn Fehler bei der Befristung können teuer werden. Für Gewerbeimmobilien hast du als Vermieter deutlich mehr Spielraum und kannst flexible Laufzeiten, Indexmiete und umfassende Kostenumlage vereinbaren. Nutze diesen Spielraum strategisch für langfristig planbare Einnahmen.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
