Mieterhöhungen sind für Vermieter ein wichtiges Instrument, um mit steigenden Kosten Schritt zu halten. Aber das Mietrecht in Deutschland setzt klare Grenzen. Wer die Regeln nicht kennt, riskiert unwirksame Erhöhungen oder rechtlichen Ärger.
Grundregel: Die Kappungsgrenze
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Die wichtigste Regel: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse) nur um 15 %. Das gilt unabhängig davon, ob du auf den Mietspiegel verweist oder Vergleichswohnungen nennst. Die Kappungsgrenze ist absolut.
Das Vergleichsmietverfahren
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Du kannst die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Diese legst du mit einem dieser drei Mittel dar:
- Mietspiegel: Offizielle Tabelle der Gemeinde (einfach oder qualifiziert)
- Sachverständigengutachten: Teuer, aber unanfechtbar
- 3 Vergleichswohnungen: Gleichwertige Wohnungen in derselben Stadt
Mehr dazu in unserem Mietrecht-Ratgeber.
Berechnung Schritt für Schritt
Beispiel: Aktuelle Miete 900 Euro, Mietspiegel sagt 1.050 Euro, letzte Erhöhung vor 2 Jahren.
- Prüfe: Liegt die aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete? Ja → Erhöhung möglich
- Prüfe: Kappungsgrenze → 20 % von 900 = 180 Euro max. → neue Miete max. 1.080 Euro
- Prüfe: Liegt die Vergleichsmiete darunter? 1.050 < 1.080 → Zielbetrag: 1.050 Euro
- Fristen: Ankündigung mind. 3 Monate vorher, Zustimmungsfrist 2 Monate
Fristen und Wartezeit
Eine Mieterhöhung ist erst möglich, wenn die aktuelle Miete mindestens 12 Monate unverändert war. Zwischen zwei Erhöhungen muss ebenfalls 1 Jahr liegen. Die 3-Jahres-Kappungsperiode läuft unabhängig davon.
Mietpreisbremse: Was gilt?
In über 300 deutschen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Sie gilt jedoch nicht für Mieterhöhungen bestehender Mietverhältnisse — die Kappungsgrenze (15 %) greift hier. Die Mietpreisbremse reguliert nur Neuvertragsmieten. Mehr Details: Mietpreisbremse — was gilt.
Modernisierungsmieterhöhung
Nach Modernisierung (z.B. neue Heizung, Dämmung) kannst du 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen — zusätzlich zur normalen Mieterhöhung. Kappungsgrenze hier: 3 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren (2 Euro in einfachen Lagen). Details: Indexmiete vs. Staffelmiete.
Form der Mieterhöhung
Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, den Erhöhungsbetrag nennen, auf den Begründungsweg verweisen (Mietspiegel, etc.) und dem Mieter eine Zustimmungsfrist von mindestens 2 Monaten geben. Der Mieter kann zustimmen oder ablehnen — bei Ablehnung muss der Vermieter klagen. Gerichte geben dem Vermieter in der Regel recht, wenn die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.
Indexmiete: Automatische Anpassung
Eine elegante Alternative: die Indexmiete. Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex (CPI) gekoppelt und passt sich automatisch an — ohne aufwendiges Verfahren. Vorteil: weniger Verwaltungsaufwand. Nachteil: Der Mieter kann auch verlangen, dass die Miete sinkt, wenn der Index fällt.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
