Wo gilt die Mietpreisbremse?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten die die jeweiligen Landesregierungen per Verordnung als "angespannte Wohnungsmärkte" ausgewiesen haben. Aktuell gilt sie in vielen deutschen Ballungsräumen: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und deren Speckgürtel. In ländlichen Regionen und vielen mittelgroßen Städten gilt sie nicht. Prüfe ob dein Mietobjekt in einem Geltungsbereich liegt — die Verordnungen der Länder sind online einsehbar.
Kernregel wo sie gilt: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. Bei bestehendem Mietverhältnis gilt sie nicht — nur bei Neuvermietung ist die Bremse aktiv.
Die wichtigsten Ausnahmen
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Neubauten: Gebäude die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn du eine Wohnung so umfassend modernisiert hast, dass der Aufwand dem Neubau entspricht (in der Praxis: mindestens 1/3 der Neubaukosten investiert), ist sie ausgenommen. Vormiete: Hat der Vormieter eine Miete gezahlt die über dem Mietspiegel + 10 % lag, darf die neue Miete ebenfalls auf diesem Niveau bleiben (Bestandsschutz). Indexmiete und Staffelmiete haben eigene Regeln.
Praktische Tipps für Vermieter
Auskunftspflicht: Seit 2020 musst du als Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss schriftlich mitteilen, auf welche Ausnahme du dich stützt (falls du über dem Mietspiegel + 10 % verlangst). Mieter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern — aber nur wenn sie die Rüge schriftlich erhoben haben. Dokumentiere die Grundlage deiner Miete sorgfältig. Mehr: Mietpreisbremse und Mietspiegel und Mietrecht-Grundlagen.
Was passiert wenn du die Mietpreisbremse verletzt?
Wenn du in einem Geltungsgebiet der Mietpreisbremse die zulässige Miete überschreitest und kein Ausnahmetatbestand vorliegt: Der Mieter kann den überschreitenden Teil der Miete rückwirkend für 30 Monate zurückfordern — aber nur wenn er eine schriftliche Rüge erhoben hat. Ohne Rüge läuft die Rückforderungspflicht nicht. Das klingt nach einem "Hintertürchen" für Vermieter — aber Mieterverbände klären Mieter zunehmend über dieses Recht auf. Rechtsfolge: Du musst die überhöhten Beträge zurückzahlen und die Miete auf das zulässige Niveau absenken. Keine Bußgelder, aber erhebliche Nachzahlungen. Praxis-Empfehlung: Prüfe vor jeder Neuvermietung ob du in einem Geltungsgebiet bist und welcher Mietspiegel gilt. Lieber etwas unter dem Maximum als nachher rückzahlen müssen. Mehr: Mietspiegel verstehen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Mietpreisbremse: Was gilt seit 2020?
| Regelung | Gesetzliche Grundlage | Was bedeutet das? |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse Neuvermietung | § 556d BGB | Max. 10 % über ortsbl. Vergleichsmiete in Gebieten mit Wohnungsmangel |
| Ausnahme Neubau | § 556f BGB | Erstmalig vermietet nach 1.10.2014: Mietpreisbremse gilt nicht |
| Ausnahme umfassend modernisiert | § 556f BGB | Wenn Modernisierung > 1/3 des Neubauwertes: Ausnahme möglich |
| Kappungsgrenze Bestandsmiete | § 558 Abs. 3 BGB | Max. 20 % Erhöhung in 3 Jahren (in Ballungsräumen: 15 %) |
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den Ländern als „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Vermieter müssen auf Verlangen die Höhe der Vormiete nennen (§ 556e BGB). Versteckte Überschreitungen der Mietpreisbremse können rückgefordert werden — jedoch nur ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter.
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
