Mietpreisbremse 2026: Was Vermieter wissen müssen
Die Mietpreisbremse gilt in angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt Mieterhöhungen bei Neuvermietungen. Als Vermieter muss man wissen wo sie gilt, was sie genau bedeutet und welche Ausnahmen es gibt.
Grundprinzip der Mietpreisbremse
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) besagt: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gilt nur in Gebieten die von der Landesregierung als angespannter Wohnungsmarkt definiert wurden. Beispiel: Ortsübliche Miete 12 Euro/m² → Maximale Neumiete: 13,20 Euro/m².
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Diese Fälle sind von der Mietpreisbremse ausgenommen: Erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezogene Neubauten: Komplett befreit. Grundlegend modernisierte Wohnungen: Wenn in den letzten 3 Jahren vollständig kernsaniert, dann befreit. Staffelmiete bereits vereinbart: Wenn die Vormiete bereits über 10 % der ortsüblichen lag, darf diese Vormiete weitergegeben werden (Bestandsschutz). Vorherige Miete höher: Wenn der Vormieter mehr zahlte als die Mietpreisbremse erlaubt, darf dieser höhere Betrag weiterverlangt werden. Für Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.
Mietpreisbremse: Praktische Auswirkungen und Vermieter-Strategie
So wirkt die Mietpreisbremse in der Praxis: Beispiel Berlin: Mietspiegel-Referenzmiete 14 Euro/m². Mietpreisbremsen-Grenze: 14 × 1,10 = 15,40 Euro/m². Wer mehr verlangt: Risiko der Rückforderung durch Mieter. Vermieter-Strategie: Vor Neuvermietung immer prüfen: Gilt die Mietpreisbremse in dieser Gemeinde? Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel? Vormiete dokumentieren: Wenn Vormieter mehr zahlte, kann diese Miete weitergegeben werden. Das muss aber dem Neumiet-Interessenten vor Vertragsabschluss mitgeteilt werden. Rüge-Pflicht des Mieters: Mieter muss die Mietpreisbremse selbst rügen — Vermieter wird nicht automatisch informiert. Ohne Rüge: Keine Rückforderung möglich. Rüge schriftlich: Berechtigte Rüge verpflichtet Vermieter zur Absenkung auf zulässige Miete. Tipps für rechtssichere Vermietung: Mietspiegel der Stadt kennen und aktuell halten. Dokumentation der Vormiete aufbewahren. Bei Modernisierung: Ausnahme-Voraussetzungen dokumentieren. Für Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.
Mietpreisbremse: Ausnahmen nutzen und rechtssicher vermieten
Vermieter-Strategie für rechtssichere Vermietung trotz Mietpreisbremse: Schritt 1 — Geltungsbereich prüfen: Gilt die Mietpreisbremse in der Gemeinde? Liste der betroffenen Gemeinden per Bundesland abrufen. Schritt 2 — Mietspiegel kennen: Ortsübliche Vergleichsmiete laut aktuellem Mietspiegel ermitteln. Dann: 10 % Aufschlag berechnen und dokumentieren. Schritt 3 — Ausnahmen prüfen: Handelt es sich um einen Neubau nach Oktober 2014? Wurde die Wohnung kernsaniert? Zahlt Vormieter mehr? Diese Ausnahmen vollständig dokumentieren. Schritt 4 — Vormiete dokumentieren: Vormiete schriftlich festhalten und dem Neumieter vor Vertragsschluss mitteilen. Nur so kann man die Vormiete als Basis nutzen. Schritt 5 — Mietvertrag korrekt gestalten: Ausnahmegrund klar im Mietvertrag dokumentieren. Mieter muss vor Rüge schriftlich gewarnt werden was passiert wenn Rüge unberechtigt ist. Praxistipp: Mietpreisbremse-Konformität mit Haus & Grund Mitgliedschaft jährlich prüfen lassen. Kosten ca. 50–80 Euro/Jahr. Für Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.
Mietpreisbremse: Was gilt seit 2020?
| Regelung | Gesetzliche Grundlage | Was bedeutet das? |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse Neuvermietung | § 556d BGB | Max. 10 % über ortsbl. Vergleichsmiete in Gebieten mit Wohnungsmangel |
| Ausnahme Neubau | § 556f BGB | Erstmalig vermietet nach 1.10.2014: Mietpreisbremse gilt nicht |
| Ausnahme umfassend modernisiert | § 556f BGB | Wenn Modernisierung > 1/3 des Neubauwertes: Ausnahme möglich |
| Kappungsgrenze Bestandsmiete | § 558 Abs. 3 BGB | Max. 20 % Erhöhung in 3 Jahren (in Ballungsräumen: 15 %) |
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den Ländern als „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Vermieter müssen auf Verlangen die Höhe der Vormiete nennen (§ 556e BGB). Versteckte Überschreitungen der Mietpreisbremse können rückgefordert werden — jedoch nur ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
