Was ist die Mietpreisbremse?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) wurde 2015 eingeführt und gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beispiel: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel beträgt 12 Euro/m². Dann dürfen Sie bei Neuvermietung maximal 13,20 Euro/m² verlangen – auch wenn der Markt 15 Euro hergibt.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Jedes Bundesland kann die Mietpreisbremse per Verordnung für bestimmte Gemeinden aktivieren. Stand 2026 gilt sie in den meisten deutschen Großstädten: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Hannover, Leipzig, und viele mehr. Wichtig: Die Verordnungen müssen regelmäßig verlängert werden. Einige sind bereits ausgelaufen – prüfe, ob deine Stadt aktuell betroffen ist. Quelle: Landesverordnungen (Bayern, NRW, Hessen, etc.).
Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Diese Ausnahmen sind entscheidend für Vermieter: 1. Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014): Keine Mietpreisbremse. 2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: Keine Bremse wenn Modernisierungskosten mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen. 3. Vormiete über Grenze: Wenn die Vormiete bereits über der Mietpreisbremse lag, darf die neue Miete mindestens so hoch sein. 4. Indexmietverträge: Die Mietentwicklung über den Index ist zulässig – aber der Startpunkt muss die Grenze einhalten. Für Cashflow-Planung trotz Mietpreisbremse: Cashflow-Rechner.
Mietpreisbremse: Praktische Konsequenzen für Vermieter und Strategie
Die Mietpreisbremse schränkt deine Spielräume bei Neuvermietungen ein, aber sie ist kein absolutes Hindernis. Strategie-Tipps für betroffene Vermieter: Mietspiegel genau kennen: Lass den aktuellen Mietspiegel für deine Gemeinde prüfen – die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Ausgangspunkt. Manchmal ist der Mietspiegel nicht korrekt auf dein Objekt anwendbar (Baujahr, Ausstattung). Bestandsschutz nutzen: Wenn dein aktueller Mieter eine Miete zahlt, die über der Mietpreisbremse liegt, darf die bestehende Miete bleiben. Nur bei Neuvermietung greift die Bremse. Modernisierung als Ausweg: Nach einer umfassenden Modernisierung (Kosten mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus) gilt die Mietpreisbremse nicht für den ersten Neuvermietungsfall. Indexmietvertrag kombinieren: Startmiete im Rahmen der Mietpreisbremse festlegen, dann jährlich nach VPI anpassen – das ist zulässig. Rüge-Pflicht des Mieters beachten: Der Mieter muss die Mietpreisbremse aktiv rügen – tut er das nicht, gilt die vereinbarte (höhere) Miete. Für Rendite-Auswirkungen berechnen: Cashflow-Rechner.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Mietpreisbremse: Was gilt seit 2020?
| Regelung | Gesetzliche Grundlage | Was bedeutet das? |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse Neuvermietung | § 556d BGB | Max. 10 % über ortsbl. Vergleichsmiete in Gebieten mit Wohnungsmangel |
| Ausnahme Neubau | § 556f BGB | Erstmalig vermietet nach 1.10.2014: Mietpreisbremse gilt nicht |
| Ausnahme umfassend modernisiert | § 556f BGB | Wenn Modernisierung > 1/3 des Neubauwertes: Ausnahme möglich |
| Kappungsgrenze Bestandsmiete | § 558 Abs. 3 BGB | Max. 20 % Erhöhung in 3 Jahren (in Ballungsräumen: 15 %) |
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den Ländern als „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Vermieter müssen auf Verlangen die Höhe der Vormiete nennen (§ 556e BGB). Versteckte Überschreitungen der Mietpreisbremse können rückgefordert werden — jedoch nur ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
