Die Mietkaution ist Pflichtprogramm für Vermieter — aber auch ein Minenfeld, wenn die Regeln nicht korrekt befolgt werden. Wer als Vermieter Fehler macht, riskiert, die Kaution nicht einbehalten zu dürfen. Dieser Ratgeber klärt alles Wichtige.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das Gesetz (§ 551 BGB) legt die Höchstgrenze klar fest: Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Wichtig: Nettokaltmiete — nicht die Warmmiete. Ist die Kaltmiete 800 €, beträgt die maximale Kaution 2.400 €. Mehr darfst du nicht verlangen, auch wenn der Mieter einverstanden wäre — eine höhere Vereinbarung ist unwirksam.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Als Vermieter bist du verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren. Die üblichen Möglichkeiten:
- Mietkautionskonto (häufigste Variante): Ein separates Konto auf den Namen des Mieters, das auf Treuhand läuft. Der Mieter hat das Recht, die Anlage zu kennen.
- Sparbuch auf Mietername: Klassisch, rechtlich einwandfrei — aber schlechte Zinsen
- Mietkautionsbürgschaft: Der Mieter hinterlegt keine echte Kaution, sondern eine Bankbürgschaft. Du musst als Vermieter zustimmen.
- Kautionskonto des Mieters: Mieter zahlt selbst ein und verpfändet das Konto an den Vermieter
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
- Mietrückstände (nicht gezahlte Miete)
- Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Nebenkostennachzahlungen
- Kosten für nicht durchgeführte vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen
Normale Abnutzung (kleinen Kratzer, vergilbte Wände bei langer Mietdauer) darf NICHT von der Kaution abgezogen werden.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung. Diese Frist ist nicht gesetzlich exakt definiert, aber die Rechtsprechung akzeptiert in der Regel 3 bis 6 Monate. Wartet du länger ohne triftigen Grund, kann der Mieter Zinsen fordern und Klage erheben. Tipp: Übergabeprotokoll beim Auszug erstellen — das dokumentiert den Zustand und stärkt deine Position.
Checkliste Mietkaution
- Kaution maximal 3 Nettokaltmieten
- Getrennte Anlage vom eigenen Vermögen
- Quittung über Kautionseingang ausstellen
- Bei Auszug: Wohnungsübergabe protokollieren
- Abrechnung innerhalb von 3–6 Monaten
- Zinsen auf die Kaution gehören dem Mieter
Mehr Vermieter-Grundlagen unter Mietrecht für Vermieter und Nebenkostenabrechnung. Alle Tools auf kapitalanlagerechner24.de.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
