Regensburg ist eine der am schnellsten wachsenden Städte Bayerns. Die Universitätsstadt an der Donau mit rund 160.000 Einwohnern verbindet mittelalterliche Altstadt (UNESCO-Weltkulturerbe) mit einer modernen Wirtschaft. Für Kapitalanleger bietet Regensburg solide Renditen bei vergleichsweise günstigeren Preisen als München.
Warum Regensburg für Investoren?
- Metropolen (A-Lage) Nettomietrendite Ø: 2,0–3,5 % (Stand: April 2026)
- B-Städte Rendite Ø: 3,5–5,5 % (Stand: April 2026)
- C-Lagen Rendite Ø: 5,0–9,0 % (Leerstandsrisiko!) (Stand: April 2026)
- Bevölkerungswachstum DE: +0,3 % p.a. (Zuwanderung) (Stand: April 2026)
- Wohnungsneubau 2024: nur ca. 250.000 (Ziel: 400.000) (Stand: April 2026)
- Universität Regensburg: über 20.000 Studenten, dauerhafter Mietbedarf
- BMW, Continental, Osram – starke Industriebasis
- Bevölkerungswachstum: Regensburg wächst seit Jahren kontinuierlich
- Tourismus als wirtschaftlicher Puffer
Kaufpreise und Mietrenditen 2025
Kaufen Sie nicht nur nach Rendite, sondern nach Zukunftsfähigkeit der Stadt: Ist die Wirtschaft diversifiziert? Gibt es Hochschulen? Wie ist die Bevölkerungsprognose bis 2035? Eine 8-%-Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann trotzdem ein schlechtes Investment sein, wenn der Leerstand in 10 Jahren bei 20 % liegt.
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Altstadt / Stadtamhof | 4.500–6.500 | 14–18 | 2,8–3,5 % |
| Westenviertel / Steinweg | 3.500–4.800 | 12–15 | 3,2–4,2 % |
| Königswiesen / Kumpfmühl | 2.800–3.800 | 11–14 | 3,8–5,0 % |
| Stadtrand (Burgweinting etc.) | 2.200–3.200 | 10–12 | 4,0–5,5 % |
Praxisbeispiel
2-Zimmer-Wohnung, 55 m², Kumpfmühl:
- Kaufpreis: 175.000 € (3.182 €/m²)
- Nebenkosten Bayern (~9 %): 15.750 €
- Gesamtinvestition: 190.750 €
- Jahresmiete: 7.920 € (660 €/m., 12 €/m²)
- Bruttorendite: 4,5 %
Tipps für Regensburg-Investoren
- Bayern hat günstige 3,5 % Grunderwerbsteuer – großer Vorteil gegenüber NRW
- Stadtrand vs. Altstadt: Bessere Rendite am Stadtrand, mehr Wertsteigerungspotenzial in Altstadtnähe
- Studentenwohnungen in Uninähe dauerhaft vermietet
- Kaufpreisfaktor prüfen: Regensburg liegt bei 20–28 je nach Lage
Berechne deine Rendite: Bruttorendite-Rechner | Cashflow-Rechner
Regensburg im Detailblick: Chancen und Risiken
Regensburg bietet ein ungewöhnlich ausgewogenes Investitionsprofil. Auf der einen Seite steht eine der ältesten und schönsten Innenstädte Deutschlands – auf der anderen Seite eine moderne Industriestruktur mit BMW-Motorradwerk, Continental und Osram. Diese Kombination aus Tradition und Wirtschaftskraft macht die Stadt stabil und attraktiv.
Was Regensburg von vielen anderen Städten unterscheidet, ist das Verhältnis von Preis und Nachfrage. Die Altstadt ist teuer, aber der Mietspiegel hält mit. In Randlagen wie Burgweinting oder Kumpfmühl kauft man günstiger und bekommt trotzdem gut vermietbare Wohnungen – oft besser angebunden als man denkt.
Besonders für Investoren aus anderen Bundesländern ist Bayern ein attraktiver Standort wegen der niedrigsten Grunderwerbsteuer Deutschlands: 3,5 Prozent. Das spart bei einer 200.000-Euro-Wohnung gegenüber NRW rund 6.000 Euro Kaufnebenkosten allein bei dieser einen Steuer.
Ein weiterer Vorteil: Die Universität Regensburg und die Ostbayerische Technische Hochschule (OTH) sorgen für dauerhaften Mietbedarf. Studierende suchen vor allem 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in Uni-Nähe. Diese sind in Regensburg schnell vermietet und haben sehr geringe Leerstandsquoten.
Fazit: Regensburg ist kein Schnäppchen mehr, aber ein solider, nachhaltiger Markt. Wer auf Kaufpreisfaktoren unter 25 achtet und in Randlagen investiert, kann hier 4 bis 5 Prozent Bruttorendite erzielen. Mehr erfahren: Rendite berechnen und Cashflow prüfen.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
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Standortanalyse: So bewertest du eine Stadt als Kapitalanlage
- Schritt 1: Bevölkerungsprognose 2035 prüfen: wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt?
- Schritt 2: Wirtschaftsstruktur analysieren: Ist die Stadt von einem Arbeitgeber abhängig?
- Schritt 3: Leerstandsquote recherchieren: < 3 % = Nachfragemarkt, > 5 % = Vorsicht
- Schritt 4: Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre: steigen Mieten über Inflation?
- Schritt 5: Infrastruktur prüfen: ÖPNV, Schulen, Einkauf — das ist was Mieter wollen
Rendite-Vergleich Städtekategorien 2026
| Städtekategorie | Kaufpreis Ø €/m² | Nettomietrendite Ø | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|
| A-Städte (Mü, Hh, Ffm) | 7.000–12.000 € | 1,8–3,0 % | sehr gering |
| B-Städte (Nürnberg, Leipzig) | 2.500–5.500 € | 3,5–5,5 % | gering |
| C-Städte (Kleinstädte) | 1.000–3.000 € | 5,0–9,0 % | mittel–hoch |
| D-Lagen (schrumpfende Städte) | 300–1.500 € | 8,0–15,0 % | hoch |
Die Hierarchie der deutschen Immobilienmärkte ist in Bewegung. Während Metropolen teuer bleiben, profitieren B-Städte von einem strukturellen Bedeutungsgewinn: Remote-Work-Migration, Hochschulausbau und Infrastrukturinvestitionen stärken Hannover, Nürnberg, Leipzig und Dresden. 2026 gilt: B-Städte mit Bevölkerungsplus und diversifizierter Wirtschaft sind die attraktivsten Kapitalanlage-Standorte. C-Lagen (schrumpfende Städte) nur für erfahrene Investoren mit Leerstandstoleranz.
