Kempten: Der Allgäu-Markt den kaum jemand kennt
- Metropolen (A-Lage) Nettomietrendite Ø: 2,0–3,5 % (Stand: April 2026)
- B-Städte Rendite Ø: 3,5–5,5 % (Stand: April 2026)
- C-Lagen Rendite Ø: 5,0–9,0 % (Leerstandsrisiko!) (Stand: April 2026)
- Bevölkerungswachstum DE: +0,3 % p.a. (Zuwanderung) (Stand: April 2026)
- Wohnungsneubau 2024: nur ca. 250.000 (Ziel: 400.000) (Stand: April 2026)
Kempten im Allgäu (ca. 70.000 Einwohner) ist das wirtschaftliche Zentrum des Allgäus — mit einer starken mittelständischen Wirtschaft in den Bereichen Lebensmitteltechnik, Maschinenbau und Dienstleistungen. Die Hochschule Kempten (ca. 5.500 Studierende) sorgt für zusätzliche Nachfrage. Kaufpreise: 2.500–4.200 Euro/m². Mieten: 11–16 Euro/m². Bruttorenditen: 4,5–5,5 %. Bayerische Grunderwerbsteuer: 3,5 % — ein Vorteil gegenüber BW oder NRW.
Kemptens Vorteil als Investment: Die Stadt ist weit genug von München entfernt (115 km) um nicht in den Münchener Preis-Orbit zu fallen, hat aber eine eigenständige starke Wirtschaft. Das macht die Nachfrage unabhängig von der Münchener Dynamik — was Risikodiversifikation bietet.
Stadtteile und Mieterstruktur
Kaufen Sie nicht nur nach Rendite, sondern nach Zukunftsfähigkeit der Stadt: Ist die Wirtschaft diversifiziert? Gibt es Hochschulen? Wie ist die Bevölkerungsprognose bis 2035? Eine 8-%-Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann trotzdem ein schlechtes Investment sein, wenn der Leerstand in 10 Jahren bei 20 % liegt.
Innenstadt und Burghalde: Bestes Infrastruktur-Angebot, gute ÖPNV-Anbindung, solide Mieterstruktur. Kaufpreise 3.000–4.500 Euro/m². Kaufbeuren-Nord und Kottern: Günstigere Lagen (2.300–3.200 Euro/m²), aber weniger Nachfrage-Dynamik. Leupolz und Leubas: Ruhige Stadtrandbezirke, für Familien attraktiv, mittlere Preise. Als Einsteiger: Fokus auf 2-Zimmer-Wohnungen in Innenstadtnähe — die laufen in Kempten am verlässlichsten. Für die Kalkulation: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Allgäu-Tourismus als Zusatzfaktor
Ein Nebeneffekt der Allgäu-Lage: Ferienwohnungen im Allgäu sind begehrt und gut buchbar. Wer in Kempten kauft und eine Wohnung in der Nebensaison kurzfristig vermietet, kann die Rendite durch Touristik leicht aufbessern — sofern die lokalen Regulierungen das erlauben. Für alle Kapitalanlage-Berechnungen: Nettorendite-Rechner.
Kempten: Was Investoren vor Ort berichten
Investoren die in Kempten aktiv sind, betonen folgende Punkte: Der Markt ist überschaubar — es gibt nicht viele Angebote, aber auch nicht viel Konkurrenz um Objekte. Wer geduldig sucht findet Off-Market-Deals über lokale Makler oder Netzwerke. Die Mieterqualität ist in Kempten gut — Allgäu-Wirtschaft bedeutet viele Mittelständler und Fachkräfte mit stabilen Einkommen. Das senkt das Mietausfall-Risiko. Kritisch: Kempten ist vergleichsweise teuer für seine Größe. Das liegt an Bayern-Preisen und der Allgäu-Tourismus-Nachfrage. Wer günstigere Einstiegspreise im Allgäu sucht: Memmingen (40 km entfernt) ist deutlich günstiger bei ähnlicher Wirtschaftsstruktur. Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % beachten. Für die Renditeberechnung: Nettorendite-Rechner.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
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Standortanalyse: So bewertest du eine Stadt als Kapitalanlage
- Schritt 1: Bevölkerungsprognose 2035 prüfen: wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt?
- Schritt 2: Wirtschaftsstruktur analysieren: Ist die Stadt von einem Arbeitgeber abhängig?
- Schritt 3: Leerstandsquote recherchieren: < 3 % = Nachfragemarkt, > 5 % = Vorsicht
- Schritt 4: Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre: steigen Mieten über Inflation?
- Schritt 5: Infrastruktur prüfen: ÖPNV, Schulen, Einkauf — das ist was Mieter wollen
Rendite-Vergleich Städtekategorien 2026
| Städtekategorie | Kaufpreis Ø €/m² | Nettomietrendite Ø | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|
| A-Städte (Mü, Hh, Ffm) | 7.000–12.000 € | 1,8–3,0 % | sehr gering |
| B-Städte (Nürnberg, Leipzig) | 2.500–5.500 € | 3,5–5,5 % | gering |
| C-Städte (Kleinstädte) | 1.000–3.000 € | 5,0–9,0 % | mittel–hoch |
| D-Lagen (schrumpfende Städte) | 300–1.500 € | 8,0–15,0 % | hoch |
Die Hierarchie der deutschen Immobilienmärkte ist in Bewegung. Während Metropolen teuer bleiben, profitieren B-Städte von einem strukturellen Bedeutungsgewinn: Remote-Work-Migration, Hochschulausbau und Infrastrukturinvestitionen stärken Hannover, Nürnberg, Leipzig und Dresden. 2026 gilt: B-Städte mit Bevölkerungsplus und diversifizierter Wirtschaft sind die attraktivsten Kapitalanlage-Standorte. C-Lagen (schrumpfende Städte) nur für erfahrene Investoren mit Leerstandstoleranz.
