Als Vermieter stehst du vor der Frage: Alles selbst machen oder einen Profi beauftragen? Beide Optionen haben klare Vor- und Nachteile – die richtige Wahl hängt von Objektanzahl, Zeit und Erfahrung ab.
Was kostet eine Hausverwaltung?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
| Leistung | Typische Kosten |
|---|---|
| Mietverwaltung (1 Wohnung) | 25–50 €/Monat oder 4–8 % Kaltmiete |
| WEG-Verwaltung | 15–30 €/Einheit/Monat |
| Mietersuche | 1–2 Kaltmieten (einmalig) |
| Nebenkostenabrechnung | 30–80 € einmalig p.a. |
Bei 800 € Kaltmiete kostet die Hausverwaltung 40–64 €/Monat (5–8 %). Das sind 480–768 €/Jahr – absetzbar als Werbungskosten.
Was du bei Selbstverwaltung selbst machst
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
- Mietersuche und -auswahl (Bonität prüfen, Besichtigungen)
- Mietvertragsgestaltung
- Monatliche Mieteingänge überwachen
- Nebenkostenabrechnung erstellen
- Handwerker beauftragen und koordinieren
- Kommunikation mit Mieter (Mängelanzeigen, Kündigungen)
- Rechtsfragen klären (Mieterhöhungen, Räumungen)
Selbst verwalten: Wenn es sinnvoll ist
- 1–2 Objekte in der Nähe (kurze Wege)
- Technisches Grundverständnis vorhanden
- Zeit und Interesse für Verwaltung
- Mieter unkompliziert und zuverlässig
Hausverwaltung beauftragen: Wenn es sinnvoll ist
- 3+ Objekte oder viele Einheiten
- Objekte weit entfernt (andere Stadt, anderes Bundesland)
- Wenig Zeit oder Erfahrung
- Problematische Mieter oder komplexe WEG
- Beruflich stark eingespannt
Tipps bei der Auswahl einer Hausverwaltung
- IVD-Mitglied bevorzugen (Interessenverband der Immobilienwirtschaft)
- Referenzen und Bewertungen einholen
- Vertrag genau lesen: Kündigungsfristen, Vollmachten, Honorar
- Regelmäßige Abrechnungen und Transparenz fordern
Kosten im Cashflow berücksichtigen
Rechne die Verwaltungskosten in deinen Cashflow ein: Cashflow-Rechner und Nettorendite-Rechner. Werbungskosten-Überblick: Vollständige Werbungskosten für Vermieter.
Die Entscheidung im Praxistest
Viele Vermieter starten mit Selbstverwaltung und wechseln irgendwann zur professionellen Hausverwaltung – oft nach einer negativen Erfahrung. Einem Anruf um 22 Uhr wegen der defekten Heizung. Einem Mieter, der drei Monate nicht zahlt. Einer Nebenkostenabrechnung, die der Mieter anficht. Das sind die Momente, in denen die Kosten der Selbstverwaltung plötzlich sehr real werden.
Wer ein Objekt selbst verwaltet, gibt die Gebühr der Hausverwaltung (6 bis 10 Prozent der Jahresmiete) als Extrarendite für sich selbst aus. Das klingt gut – ist es auch, solange man Zeit hat und sich wohlfühlt. Bei einer Wohnung mit 800 Euro Monatsmiete: Hausverwaltung würde 576 bis 960 Euro kosten. Das ist verwalltbar.
Bei fünf Wohnungen in verschiedenen Städten ist Selbstverwaltung kaum noch sinnvoll. Dann ist der administrative Aufwand so hoch, dass eine professionelle Hausverwaltung die richtige Investition ist – auch wenn sie Rendite kostet. Die gewonnene Zeit lässt sich in die Suche nach weiteren Objekten investieren.
Checkliste für die Entscheidung: Hast du Zeit? Wohnst du in der Nähe? Hast du Handwerkerkontakte? Bist du durchsetzungsfähig im Konflikt? Wenn drei von vier Fragen mit Ja beantwortet werden, ist Selbstverwaltung sinnvoll. Mehr: Umfassende Entscheidungshilfe.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
