Selbst bewohnen oder vermieten? Der vollständige Vergleich
Du hast eine Immobilie und überlegst ob du selbst einziehen oder vermieten sollst? Diese Entscheidung hat erhebliche finanzielle und steuerliche Konsequenzen. Hier der ehrliche Vergleich der dir hilft die richtige Entscheidung zu treffen.
Finanziell: Selbstnutzung vs. Vermietung
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Selbstnutzung bedeutet: Du sparst Miete (Mietersparnis = effektive Rendite). Keine Mieteinnahmen zu versteuern. Kein Verwaltungsaufwand. Keine AfA-Abschreibung möglich. Verkauf nach 2 Jahren Eigennutzung steuerfrei. Vermietung bedeutet: Mieteinnahmen fließen (zu versteuern nach persönlichem Steuersatz). AfA abschreibbar (2 % des Gebäudewerts p.a.). Zinsen als Werbungskosten absetzbar. Nach 10 Jahren Verkauf steuerfrei.
Wann lohnt sich Vermietung steuerlich mehr?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Bei hohem Einkommen (über 50.000 Euro p.a.): AfA und Zinsen-Abzug erzeugen erhebliche Steuerersparnis. Die Kombination aus Mieteinnahmen minus Steuervorteilen kann die Selbstnutzungs-Mietersparnis übersteigen. Beispiel: 1.200 Euro Kaltmiete, 42 % Steuersatz. AfA 4.000 Euro + Zinsen 6.000 Euro = 10.000 Euro Werbungskosten = 4.200 Euro Steuerersparnis = 350 Euro/Monat effektive Steuererstattung. Das macht Vermietung bei hohem Einkommen oft attraktiver als Eigennutzung.
Die hybride Strategie: Erst vermieten, dann einziehen
Eine beliebte Strategie: Erst 3–8 Jahre vermieten (Steuervorteile nutzen, Eigenkapital aufbauen), dann selbst einziehen (nach 2 Jahren Eigennutzung steuerfrei verkaufen möglich). Diese Kombination maximiert steuerliche Vorteile und gibt Flexibilität. Lass die Entscheidung immer steuerberaterlich prüfen. Mehr: Selbstnutzung vs. Vermieten steuerlich.
Selbst bewohnen vs. vermieten: Typische Szenarien und Entscheidungshilfe
Szenario A -- Selbstnutzung: Kaufpreis 300.000 Euro, Eigenkapital 80.000 Euro, Kredit 220.000 Euro, Rate 1.300 Euro/Monat. Ersparte Miete (marktüblich 1.200 Euro) + Eigenkapital-Aufbau durch Tilgung. Kein Steuereffekt auf Wohnimmobilien. Nach 10 Jahren: Schulden auf ca. 150.000 Euro reduziert, Wohnung voll im Wert erhalten. Szenario B -- Vermietung: Gleiche Wohnung, du wohnst günstig zur Miete (800 Euro) anderswo. Mieteinnahmen 1.200 Euro, Zinsen + Tilgung 1.300 Euro, Cash-Flow leicht negativ. Steuereffekt: AfA 4.000 Euro + Zinsen 7.000 Euro = 11.000 Euro Werbungskosten = ca. 4.600 Euro Steuerersparnis bei 42 % = 383 Euro/Monat Rückfluss. Effektiv: 1.200 - 1.300 + 383 = +283 Euro Cash-Flow. Fazit: Bei hohem Steuersatz kann Vermietung + günstig mieten der Selbstnutzung überlegen sein. Mehr: Selbstnutzung vs. Vermieten: Steuer.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
