Die drei Optionen bei gemeinsamer Immobilie
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Wenn Eheleute eine gemeinsame Immobilie besitzen und sich scheiden, gibt es drei grundsätzliche Wege. Option 1 — Verkauf: Beide verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös. Das ist die einfachste Lösung aber nur dann sinnvoll wenn beide zustimmen, kein Spekulationssteuer-Problem besteht und der Markt gut ist. Option 2 — Einer übernimmt: Ein Partner übernimmt die Immobilie, zahlt den anderen aus. Das erfordert eine neue Finanzierung auf eine Person und die Zustimmung der Bank. Herausforderung: Der ausgehende Partner muss aus dem Kreditvertrag entlassen werden — was die Bank nicht automatisch tut. Option 3 — Vermietung als Gemeinschaft: Beide bleiben Eigentümer, vermieten die Immobilie und teilen die Einnahmen. Das setzt voraus dass beide langfristig kooperieren können — was nach einer Scheidung oft unrealistisch ist.
Welche Optionen beim Haus nach Trennung bestehen — Verkauf, Auszahlung, Vermietung — und worauf Paare dabei achten sollten, erklärt Lukinski.
Zugewinnausgleich und Immobilienwert
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Im deutschen Güterrecht (Zugewinngemeinschaft) wird bei Scheidung der Zugewinn beider Partner ausgeglichen. Dabei wird der Wert der Immobilie zum Heiratszeitpunkt (Anfangsvermögen) und zum Scheidungszeitpunkt (Endvermögen) verglichen. Der Wertzuwachs geht in den Zugewinnausgleich ein. Das erfordert eine professionelle Wertermittlung zum Heiratszeitpunkt (schwierig wenn kein Gutachten vorliegt) und zum aktuellen Zeitpunkt. Mehr: Immobilien vor Scheidung schützen.
Steuerliche Fallstricke bei Scheidung und Immobilien
Steuerliche Risiken die bei Scheidung oft übersehen werden: Wenn ein Partner die Immobilie übernimmt und zu einem anderen Preis als dem Verkehrswert — gilt das als teilentgeltliche Übertragung und kann Spekulationssteuer auslösen. Wenn eine vermietete Immobilie aufgeteilt wird: AfA-Ansprüche und Verlustvorträge müssen sorgfältig geregelt werden. Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen der Scheidung sind unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit — lass das unbedingt prüfen. Für alle steuerlichen Fragen ist ein auf Familienrecht und Steuerrecht spezialisierter Anwalt unverzichtbar. Mehr: Immobilien steuerlich übertragen.
Checkliste: Das musst du bei Scheidung und Immobilie sofort klären
Wenn du mit einer Immobilie durch eine Scheidung gehst, diese Punkte sofort klären: Wer ist im Grundbuch eingetragen? (Entscheidet über Eigentumsrechte). Wer ist Kreditnehmer bei der Bank? (Entscheidet über Finanzierungspflichten). Was ist der aktuelle Marktwert? (Gutachter beauftragen, nicht schätzen). Gibt es Mieteinnahmen aus der Immobilie? (Wer bekommt sie bis zur Regelung?). Welche Hypotheken/Grundschulden lasten auf dem Objekt? Gibt es einen Ehevertrag der die Immobilie regelt? Erst wenn diese Fakten auf dem Tisch liegen, kann eine faire Lösung verhandelt werden. Wichtig: Keine übereilten Entscheidungen unter emotionalem Druck — gib dir Zeit die wirtschaftlich vernünftigste Lösung zu finden. Mehr: Immobilien steueroptimiert übertragen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
