Immobilien-Crowdinvesting hat sich in den letzten Jahren zu einer beliebten Ergänzung für Anleger entwickelt, die in Immobilien investieren wollen, ohne selbst Eigentümer zu werden. Ab kleinen Beträgen kann man an Immobilienprojekten teilhaben. Aber: Nicht alle Plattformen sind gleich gut.
Was ist Immobilien-Crowdinvesting?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Beim Crowdinvesting finanzieren viele kleine Anleger gemeinsam Immobilienprojekte — oft Neubauprojekte oder Sanierungen. Der Projektentwickler nutzt das Kapital als Nachrangdarlehen oder Mezzanine-Kapital. Im Gegenzug erhalten Anleger einen festen Zinssatz für eine definierte Laufzeit (meist 12–36 Monate).
Renditen und Risiken im Überblick
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Merkmal | Typische Werte |
|---|---|
| Rendite (Zinsen) | 4–8 % p.a. |
| Laufzeit | 12–36 Monate |
| Mindestanlage | 10–1.000 € (je Plattform) |
| Liquidität | Gering (kein Sekundärmarkt) |
| Hauptrisiko | Projektausfall, Nachrangdarlehen |
| Einlagensicherung | Keine |
Das Nachrang-Risiko verstehen
Das größte Risiko beim Crowdinvesting: Das eingesetzte Kapital ist als Nachrangdarlehen eingestuft. Das bedeutet: Im Insolvenzfall der Projektgesellschaft werden zuerst Banken und andere vorrangige Gläubiger bedient. Crowdinvestoren stehen am Ende der Warteschlange und können im schlimmsten Fall ihr gesamtes Investment verlieren.
Bekannte Plattformen in Deutschland (Überblick)
- Exporo: Marktführer in Deutschland, breites Angebot, auch Bestandsobjekte
- Engel & Völkers Digital Invest: Fokus auf Premium-Immobilien, höhere Qualitätsansprüche
- Zinsbaustein: Fokus auf Wohnimmobilien, übersichtliche Plattform
- Bergfürst: Auch Handel auf Sekundärmarkt möglich (mehr Liquidität)
- Crowdinvest Immobilien: Vergleichsportal für verschiedene Plattformen
Checkliste: Crowdinvesting seriös nutzen
- Niemals mehr als 5–10 % des Anlagekapitals in Crowdinvesting stecken
- Auf mehrere Projekte und Plattformen streuen (Diversifikation!)
- Exposé und Projektinformationen sorgfältig lesen
- Eigenkapitalquote des Projekts prüfen (unter 20 % = höheres Risiko)
- Lage und Markt des Projekts selbst einschätzen
- Plattform auf BaFin-Registrierung prüfen
Crowdinvesting vs. REIT vs. Direktinvestment
Crowdinvesting bietet höhere Renditen als Tagesgeld, aber deutlich mehr Risiko als Staatsanleihen. Im Vergleich zu direkten Immobilien ist der Aufwand minimal, das Risikoprofil aber anders (Kreditausfallrisiko statt Leerstandsrisiko). Für einige Anleger ist Crowdinvesting eine sinnvolle Ergänzung zu direkten Investments. Mehr Strategien auf kapitalanlagerechner24.de und im REITs-Vergleich.
Crowdinvesting: Erfahrungen und Lernkurve
Erfahrene Crowdinvestoren berichten, dass die ersten Jahre oft lehrreich waren. Projekte, die auf dem Papier gut aussahen, sind in Schieflage geraten. Besonders in den Jahren 2022 und 2023 gab es Ausfaelle bei verschiedenen Plattformen durch Zinssteigerungen und gestiegene Baukosten. Die Branche hat sich seitdem konsolidiert. Wichtigste Erfahrung: Breite Streuung ist Pflicht. Wer 10.000 Euro in 20 Projekte steckt, schlaeft besser als jemand, der alles in drei Projekte investiert. Auch bei der Plattformauswahl gilt: Größere, etablierte Anbieter mit langer Trackrecord bevorzugen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
