Eine Ferienimmobilie kann eine attraktive Kapitalanlage sein — aber die steuerlichen Regeln unterscheiden sich deutlich von normalen Mietwohnungen. Wer die Besonderheiten nicht kennt, verliert Steuervorteile oder läuft in eine Steuerfalle.
Gewinnerzielungsabsicht: Das entscheidende Kriterium
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Das Finanzamt unterscheidet bei Ferienimmobilien streng: Wird die Immobilie vermietet, um Gewinn zu erzielen (steuerlich relevant = Werbungskosten abziehbar)? Oder ist es "Liebhaberei" — also Hobby mit gelegentlicher Vermietung (kein Abzug)?
Entscheidend sind: Intensität der Vermietungsbemühungen, Verhältnis Eigennutzung zu Vermietung, Erzielung von Überschüssen langfristig. Wer selbst viel dort wohnt und selten vermietet: Liebhabereirisiko.
Gemischte Nutzung: Selbst + Fremdnutzung
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Du nutzt das Ferienhaus selbst UND vermietest es. Dann gilt: Kosten werden anteilig aufgeteilt nach Vermietungswochen / Gesamtwochen des Jahres. Eigennutzungswochen: keine Kosten abziehbar. Vermietungswochen: alle Kosten anteilig abziehbar (Zinsen, AfA, NK, Versicherungen).
Beispiel: 52 Wochen, 20 vermietet, 32 eigengenutzt → 20/52 = 38,5 % der Kosten absetzbar. Das ist deutlich weniger als bei reiner Vermietung.
Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Wenn du kurzfristig vermietest (unter 6 Monate am Stück), gilt das als umsatzsteuerpflichtige Leistung — Steuersatz 7 % (ermäßigt). Du musst:
- Umsatzsteuer auf der Rechnung ausweisen
- Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgeben
- Vorsteuer aus Anschaffungskosten und laufenden Kosten zurückfordern
Ausnahme: Kleinunternehmerregelung (unter 22.000 Euro Umsatz/Jahr) — dann keine USt, aber auch keine Vorsteuer.
AfA bei Ferienimmobilien
Die Abschreibung gilt nur auf den vermieteten Anteil. Bei 100 % Vermietung: volle AfA (2 % oder 3 % bei Neubau). Bei gemischter Nutzung: AfA nur anteilig. Die Grundlage ist immer der Gebäudewert ohne Grundstück. Mehr: AfA-Ratgeber.
Besonderheit: Ferienimmobilie im EU-Ausland
Wer eine Ferienimmobilie im EU-Ausland hat (z.B. Spanien, Österreich), muss die Mieteinnahmen dort versteuern — und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts angeben. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, dass keine Doppelsteuer entsteht, aber die ausländischen Einkünfte den deutschen Steuersatz beeinflussen. Mehr: Immobilien im EU-Ausland kaufen.
Checkliste für Ferienvermieter
- [ ] Vermietungswochen und Eigennutzungswochen sauber dokumentieren
- [ ] Einnahmen vollständig erfassen (auch Buchungsgebühren)
- [ ] Kosten anteilig aufteilen
- [ ] USt-Pflicht prüfen (Kleinunternehmer?)
- [ ] AfA-Basis korrekt ermitteln (Gutachten?)
- [ ] Steuerberater mit Ferienimmobilien-Erfahrung beauftragen
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
