Denkmalschutz-Immobilien gelten als eines der letzten echten Steuergeschenke im deutschen Steuerrecht. Durch die sogenannte Denkmal-AfA können Vermieter den kompletten Sanierungsanteil innerhalb von 12 Jahren steuerlich abschreiben. Das kann zehntausende Euro Steuern sparen.
Was ist die Denkmal-AfA?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Bei denkmalgeschützten Gebäuden, die saniert werden, können Vermieter den Sanierungskostenanteil zu 100 % abschreiben — verteilt auf 12 Jahre:
- Jahre 1–8: 9 % pro Jahr = 72 %
- Jahre 9–12: 7 % pro Jahr = 28 %
- Summe: 100 % des Sanierungsanteils in 12 Jahren
Zusätzlich läuft die normale Gebäude-AfA (2–2,5 %) weiter auf den Altsubstanzanteil.
Rechenbeispiel
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Kaufpreis einer Denkmal-Wohnung: 350.000 €. Davon Sanierungsanteil laut Bescheinigung: 200.000 €. Altsubstanz: 100.000 €. Grundstück: 50.000 €.
Jährliche Denkmal-AfA (Jahre 1–8): 200.000 × 9 % = 18.000 €
Bei 42 % Steuersatz: Steuerersparnis von 7.560 € pro Jahr — allein aus der Denkmal-AfA. Über 8 Jahre: 60.480 € gesparle Steuern.
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Das Gebäude muss unter Denkmalschutz stehen (Eintrag in Denkmalliste der Gemeinde)
- Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der Denkmalbehörde genehmigt werden
- Es muss eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vorliegen (§ 7i EStG)
- Die Wohnung muss vermietet sein (nicht selbstgenutzt)
- Kauf muss vor Abschluss der Sanierung erfolgen (sonst kein Steuervorteil)
Risiken bei Denkmal-Investments
- Keine Bescheinigung erhalten: Wenn die Behörde die Abschreibung nicht bestätigt, gibt es keinen Steuervorteil
- Kostenfallen bei Sanierung: Denkmalschutzauflagen können Sanierungskosten massiv erhöhen
- Lage trotzdem entscheidend: Tolle AfA nützt nichts, wenn die Lage schlecht ist
- Anbieter-Risiko: Viele Denkmal-Projekte werden von Vertrieben angeboten — Kaufpreise oft überhöht
Wer profitiert am meisten?
Denkmal-Investitionen sind vor allem für Gutverdiener mit hohem Steuersatz (42 % oder 45 %) attraktiv. Je mehr Steuern du zahlst, desto größer der Effekt. Für Anleger in niedrigen Steuerklassen ist der Effekt deutlich geringer. Die normale AfA kann in solchen Fällen effizienter sein. Alle Rechner und Vergleiche auf kapitalanlagerechner24.de.
Denkmal-Investments: Praktische Erfahrungen
In der Praxis zeigt sich, dass Denkmal-Investments oft über Fondsgesellschaften oder Projektentwickler angeboten werden. Dabei ist Vorsicht geboten: Viele Anbieter berechnen Aufschlaege von 20-40 Prozent auf den Marktpreis - der Steuervorteil wird so teilweise aufgezehrt. Wer selbst eine denkmalgeschuetzte Immobilie findet und saniert, hat mehr Kontrolle und mehr Potenzial. Entscheidend ist die vorab eingeholte Bescheinigung der Denkmalbehorde. Ohne diese Bescheinigung gibt es keinerlei Steuervorteile. Lass dir diese vor dem Kauf verbindlich zusagen. Denkmal-Investments sind kein Selbstlaeufer, aber richtig gemacht ein sehr effektives Steuerspar-Instrument für Gutverdiener.
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Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
