Der Kaufpreisfaktor ist eine grobe Näherung – die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist der professionelle Standard. Sie berechnet den Barwert aller zukünftigen Cashflows einer Immobilie.
Das Grundprinzip: Geld heute ist mehr wert als Geld morgen
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
1.000 € in einem Jahr sind weniger wert als 1.000 € heute – weil du das heutige Geld anlegen könntest. Beim DCF-Verfahren werden alle zukünftigen Einnahmen (Mieten) und der Verkaufserlös auf den heutigen Wert "abgezinst".
Formel: Barwert = CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ + Resterlös/(1+r)ⁿ
r = Diskontierungszins (gewünschte Mindestrendite), CF = Cashflow pro Jahr, n = Haltedauer
Praxis-Beispiel: DCF für ein Mietobjekt
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | −2.400 € |
| Nettocashflow pro Jahr | 9.600 € |
| Diskontierungszins (Mindestrendite) | 5 % |
| Haltedauer | 10 Jahre |
| Angenommener Verkaufserlös (Jahr 10) | 220.000 € |
| Barwert Cashflows (Jahre 1–10) | ca. 74.100 € |
| Barwert Verkaufserlös | ca. 135.000 € |
| Fairer Kaufpreis (DCF-Wert) | ca. 209.100 € |
Wenn der Verkäufer 230.000 € verlangt und du 5 % Rendite willst: Das Objekt ist zu teuer. DCF macht das transparent.
Den richtigen Diskontierungszins wählen
- Konservativ: 5–6 % (risikoaverser Investor)
- Standard: 4–5 % (guter Bestand)
- Aggressiv: 3–4 % (Top-Lage, sicheres Objekt)
Der Zins muss deine Opportunitätskosten widerspiegeln – was könntest du alternativ verdienen?
DCF vs. Kaufpreisfaktor: Was ist besser?
- Kaufpreisfaktor: Schnell, simpel, keine Annahmen über Zukunft nötig
- DCF: Berücksichtigt Mietsteigerungen, Leerstand, Sanierungskosten, Verkaufszeitpunkt
- Empfehlung: Kaufpreisfaktor für Vorauswahl, DCF für ernsthafte Kaufentscheidung
Praktische Werkzeuge
Für einen schnellen Überblick: Kaufpreisfaktor-Rechner. Für die vollständige Analyse: Nettorendite-Rechner und Cashflow-Rechner.
DCF in der Praxis: Ein Zahlenbeispiel
Die Discounted-Cashflow-Methode klingt komplex – ist aber in der Grundidee verständlich. Man schätzt alle zukünftigen Mieteinnahmen und Kosten, zieht Leerstand und Instandhaltung ab, und rechnet diese zukünftigen Zahlungsströme auf den heutigen Wert zurück. Ergebnis ist der „faire Wert" der Immobilie heute.
Der entscheidende Parameter ist der Diskontierungszins (Kapitalisierungszins). Dieser spiegelt das Risiko der Investition wider. Eine Büroimmobilie in der Stuttgarter Innenstadt hat einen niedrigen Diskontierungszins (geringes Risiko), eine Einzelhandelsfläche in einer Kleinstadt einen hohen (hohes Risiko). Übliche Diskontierungszinsen für Wohnimmobilien: 3 bis 6 Prozent.
Praktisches Beispiel: 70-m²-Wohnung, 800 Euro Kaltmiete/Monat, 5 Prozent Diskontierungszins, 3 Prozent Wachstum, 10-jähriger Betrachtungszeitraum. DCF-Wert wäre circa 230.000 bis 260.000 Euro. Liegt der Kaufpreis darunter: günstige Bewertung. Darüber: teuer im Verhältnis zu den Ertragserwartungen.
Für Privatinvestoren ist die DCF-Methode eine nützliche Ergänzung zum Kaufpreisfaktor und zur Bruttorendite. Sie zwingt zu expliziten Annahmen über Mietsteigerung, Leerstand und Verkaufswert – und macht damit unrealistische Erwartungen sichtbar. Mehr: Kaufpreisfaktor | Rendite | Bewertungsmethoden.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
