Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) ist neben der Bruttorendite die wichtigste Schnellkennzahl beim Immobilienkauf. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
Formel und Berechnung
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € / Jahreskaltmiete 12.000 € = Faktor 25
Umgekehrt: Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite (in Dezimalform).
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite |
|---|---|
| 10 | 10 % |
| 15 | 6,7 % |
| 20 | 5 % |
| 25 | 4 % |
| 30 | 3,3 % |
| 35 | 2,9 % |
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
- Unter 15: Sehr gut (kaum noch in deutschen Großstädten)
- 15–20: Gut (B-Städte, Ruhrgebiet, Ostdeutschland)
- 20–25: Marktüblich (A-Städte Randlagen, B-Städte Toplage)
- 25–30: Akzeptabel in Toplagen (Berlin, Hamburg)
- Über 30: Nur bei sehr starker Wertsteigerungserwartung
Faustregel: Kaufpreisfaktor bis 20 = Rendite steht im Vordergrund. Über 25 = Wertsteigerung muss die Renditelücke schließen.
Kaufpreisfaktoren nach Region 2026
| Stadt | Typischer Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| München | 35–50 | 2–2,9 % |
| Berlin | 28–38 | 2,6–3,6 % |
| Hamburg | 30–40 | 2,5–3,3 % |
| Frankfurt | 28–36 | 2,8–3,6 % |
| Leipzig | 20–28 | 3,6–5 % |
| Dortmund | 15–22 | 4,5–6,7 % |
| Chemnitz | 8–14 | 7–12,5 % |
Grenzen des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor sagt NICHT aus:
- Ob nach Kosten noch Rendite übrig bleibt (dafür: Nettorendite)
- Ob der Standort wächst oder schrumpft
- Ob der Zustand des Objekts gut ist
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Kaufpreisfaktor im Praxiseinsatz: Wie Profis denken
Professionelle Immobilieninvestoren denken in Kaufpreisfaktoren (KPF), bevor sie überhaupt eine Besichtigung vereinbaren. Steht das Objekt in einer guten Lage mit einem KPF von 15 bis 20? Dann schaut man genauer hin. Liegt der KPF über 30? Dann braucht es sehr gute Gründe, warum das trotzdem interessant sein könnte.
Die entscheidende Faustregel: In einem guten Markt (Deutschland, 2025) gelten KPF unter 20 als günstig und renditestark, KPF von 20 bis 25 als fair, KPF von 25 bis 30 als teuer und KPF über 30 als sehr teuer. In Spitzenlagen wie München-Maxvorstadt oder Berlin-Prenzlauer Berg sind KPF von 35 bis 50 keine Seltenheit – diese Objekte kaufen Investoren ausschließlich wegen der erwarteten Wertsteigerung, nicht wegen der Mietrendite.
Wichtig: Der Kaufpreisfaktor sagt nichts über die Qualität des Gebäudes, den Zustand der Mieter oder den lokalen Markt. Er ist ein erster Filter, kein vollständiges Bewertungsinstrument. Erst wenn der KPF passt, lohnt sich die vertiefte Analyse mit Nettorendite und Cashflow.
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Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Rechenbeispiel: Kaufpreisfaktor berechnen
| Stadt | Kaufpreis | Jahreskaltmiete | KPF | Äquivalente Rendite |
|---|---|---|---|---|
| München (Innenstadt) | 600.000 € | 18.000 € | 33x | 3,0 % brutto |
| Nürnberg | 280.000 € | 13.200 € | 21x | 4,7 % brutto |
| Leipzig | 160.000 € | 9.600 € | 16,7x | 6,0 % brutto |
| Halle (Saale) | 80.000 € | 7.200 € | 11x | 9,0 % brutto |
Formel: KPF = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. KPF 20 = 5 % Rendite, KPF 25 = 4 %, KPF 15 = 6,7 %.
Benchmark: KPF unter 20 = attraktiv für Rendite-Investoren. KPF 20–25 = marktüblich. KPF über 30 = nur für Wertsteigerungsstrategie geeignet.
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
