Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant — nur das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich mit der Zeit.
Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Du nimmst einen Kredit auf und zahlst jeden Monat denselben Betrag — die Annuität. Diese besteht aus zwei Teilen:
- Zinsanteil: Wird auf die verbleibende Restschuld berechnet (sinkt mit der Zeit)
- Tilgungsanteil: Reduziert die Restschuld (steigt mit der Zeit)
Da die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil steigt automatisch. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt.
Rechenbeispiel
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Darlehensbetrag: 250.000 €, Zinssatz: 3,8 %, Anfangstilgung: 2 %, Laufzeit bis Volltilgung: ~30 Jahre.
| Zeitpunkt | Monatsrate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| Monat 1 | 1.208 € | 792 € | 416 € | 249.584 € |
| Jahr 5 | 1.208 € | 760 € | 448 € | 238.000 € |
| Jahr 10 | 1.208 € | 721 € | 487 € | 225.000 € |
| Jahr 20 | 1.208 € | 610 € | 598 € | 192.000 € |
Zinsbindung: Was bedeutet das?
Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz nur für eine bestimmte Zinsbindungsdauer festgeschrieben — meist 10, 15 oder 20 Jahre. Danach musst du das Darlehen refinanzieren (Anschlussfinanzierung) — zum dann geltenden Marktzins. Das ist das Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen, steigt auch deine neue Rate.
Tilgungsrate: Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
- Mindest-Tilgung 2 %: Banken verlangen meist mindestens 1–2 % Anfangstilgung
- Empfehlung 3–4 %: Kürzere Laufzeit, weniger Zinskosten gesamt
- Bei 1 % Tilgung: Laufzeit bei 3,8 % Zins ~70 Jahre — Immobilie wird nicht abbezahlt!
Sondertilgung: Flexibilität nutzen
Die meisten Annuitätendarlehen erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme. Das verkürzt die Laufzeit und spart Zinskosten erheblich. Wer z.B. 10.000 € zusätzlich tilgt, spart bei 3,8 % über 10 Jahre rund 4.000 € Zinsen. Mehr dazu im Sondertilgungs-Ratgeber und dem Rechner auf kapitalanlagerechner24.de.
Checkliste beim Annuitätendarlehen
- Zinsbindungsdauer: Länger = mehr Planungssicherheit, meist etwas teurer
- Anfangstilgung: mind. 2 %, besser 3 %
- Sondertilgungsrecht: 5–10 % pro Jahr aushandeln
- Tilgungsaussetzung: Nur wenn wirklich nötig
- Bereitstellungszinsen beachten (wenn Auszahlung verzögert)
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
