Die 1-Prozent-Regel ist eine Faustregel aus dem amerikanischen Immobilieninvestment: Die monatliche Kaltmiete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Klingt simpel – aber gilt das noch in deutschen Großstädten?
Was bedeutet die 1-%-Regel?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Konkret: Kaufpreis 200.000 € → Monatsmiete mindestens 2.000 €.
Das entspricht einer Brutto-Jahresrendite von 12 % (2.000 × 12 / 200.000). Diese Rendite ist in Deutschland praktisch nirgendwo in Großstädten erreichbar. In deutschen Märkten spricht man daher oft von der 0,5-%-Regel als Mindestziel.
Zusammenhang mit der Bruttorendite
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Monatsmiete / Kaufpreis | Entspricht Bruttorendite |
|---|---|
| 1,0 % | 12,0 % |
| 0,7 % | 8,4 % |
| 0,5 % | 6,0 % |
| 0,4 % | 4,8 % |
| 0,3 % | 3,6 % |
In Berliner Toplagen erreichen viele Objekte nur noch 0,25–0,30 % monatlich – das entspricht 3–3,6 % Bruttorendite. Nach Kosten oft 1,5–2 % netto.
Gilt die Regel noch in Deutschland?
In den Top-7-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln): Nein. Typische Werte: 0,25–0,40 %. In B- und C-Städten sowie ländlichen Lagen: Ja, teilweise erreichbar:
- Chemnitz, Halle, Bremerhaven, Pirmasens: 0,6–0,9 % oft möglich
- Kleinere Städte im Ruhrgebiet: 0,5–0,7 %
- Ostdeutsche Mittelstädte: 0,5–0,8 %
Was sagt die Regel wirklich aus?
Die 1-%-Regel ist ein schneller Filter – kein Kaufurteil. Sie sagt: Ist das Mietverhältnis zum Preis grob attraktiv? Sie sagt NICHT:
- Ob das Objekt nach Kosten noch positiven Cashflow hat
- Ob der Standort wächst oder schrumpft
- Ob bauliche Mängel vorliegen
Bessere Kennzahl: Die Nettorendite
Für einen echten Vergleich nutze die Nettorendite – sie berücksichtigt Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand. Unser Nettorendite-Rechner gibt dir das realistische Bild. Auch hilfreich: Kaufpreisfaktor-Rechner und Bruttorendite-Rechner.
Die 1-Prozent-Regel in der deutschen Praxis
Die 1-Prozent-Regel stammt ursprünglich aus dem amerikanischen Immobilienmarkt und besagt: Die monatliche Bruttomiete sollte mindestens 1 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einem 100.000-Dollar-Objekt also mindestens 1.000 Dollar monatlich. Übertragen auf Deutschland bedeutet das: Eine 200.000-Euro-Wohnung muss mindestens 2.000 Euro Monatsmiete erzielen – das entspricht 12 Prozent Bruttorendite. Das ist in Deutschland außer in einzelnen Extremsituationen kaum erreichbar. Ein realistischerer Schwellenwert für Deutschland ist die 0,5-Prozent-Regel: Monatsmiete = mindestens 0,5 Prozent des Kaufpreises, also 4 Prozent Bruttorendite als Minimum. Wer diese Hürde nimmt, kauft kein offensichtliches Verlustgeschäft. Rendite prüfen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
