Als Selbstständiger vermieten: Besonderheiten bei Finanzierung und Steuer
Selbstständige und Freiberufler haben bei der Immobilienfinanzierung deutlich mehr Hürden zu überwinden als Angestellte. Aber es ist möglich — und mit der richtigen Vorbereitung oft sogar gut finanzierbar.
Das Problem: Einkommensnachweise
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Banken verlangen für Selbstständige:
- Letzte 2–3 Einkommenssteuerbescheide
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten 2 Jahre
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung des laufenden Jahres
- Handelsregisterauszug (wenn GmbH)
- Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (Freiberufler)
Wie Banken das Einkommen berechnen
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Banken nehmen nicht das Betriebsergebnis als Grundlage. Sie rechnen: Jahresüberschuss + Abschreibungen = bereinigtes Einkommen. Dann Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Schwankende Einkommen werden konservativ (niedrigster Wert) bewertet. Tipp: 3 Jahre Steuerbescheide bereithalten — und das dritte Jahr sollte das beste sein.
Strategien für Selbstständige
- Höheres Eigenkapital einbringen (30–40 % statt 20 %)
- Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen nachweisen
- Partner mit Festanstellung als Mitdarlehensnehmer
- Spezialbanken nutzen (ING, Deutsche Bank Hypotheken, Münchner Hypothekenbank)
Für Eigenkapitalrechner: Eigenkapital berechnen.
Selbstständige als Vermieter: Steuerliche Besonderheiten und Tipps
Als Selbstständiger der vermietet gibt es einige steuerliche Besonderheiten zu beachten. Einkünfte aus Gewerbebetrieb vs. Vermietung: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — unabhängig davon ob du selbstständig bist. Sie werden NICHT zum Gewerbeeinkommen addiert sondern separat in der Anlage V erklärt. Vorteil: Werbungskosten der Immobilie (Zinsen, Verwaltung, AfA) mindern deine Gesamteinkünfte — und damit deinen Steuersatz. Besonderer Tipp: Als Selbstständiger mit schwankendem Einkommen können die Immobilien-Werbungskosten in Jahren mit hohem Einkommen besonders wertvoll sein. In Jahren mit niedrigem Einkommen: Vorsteuerliches Anpassen möglich. Vorsicht: Gewerbliche Vermietung ist etwas anderes als private Vermietung. Wer viele Immobilien kauft und verkauft (mehr als 3 in 5 Jahren) fällt möglicherweise in gewerblichen Grundstückshandel — mit anderer Besteuerung. Für Steuerüberblick: Alle Abzüge.
Selbstständige als Vermieter: Praxis-Checkliste
Checkliste für Selbstständige die erstmals eine Immobilie kaufen und vermieten. Finanzierung vorbereiten: 3 Steuerbescheide bereithalten. BWA des laufenden Jahres aktuell halten. Eigenkapital mindestens 25–30 % bereitstellen. Finanzierungsspezialisten für Selbstständige kontaktieren (z.B. Dr. Klein, Baufi24). Steuerliche Vorbereitung: Steuerberater mit Immobilienerfahrung beauftragen. Anlage V separat verstehen (ist getrennt vom Betrieb). AfA-Basis korrekt berechnen lassen. Verwaltung: Als Selbstständiger mit knapper Zeit: Hausverwaltung beauftragen (kostet 6–8 % Jahreskaltmiete, spart aber viel Zeit). Risikomanagement: Mietausfallversicherung prüfen (ca. 2–3 % der Jahreskaltmiete). Reserve von 3 Monatsmieten plus Instandhaltungsrücklage. Für Steuerüberblick: Alle Abzüge.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
