Sanierung vor der Vermietung: Was lohnt sich und was nicht?
Vor der Neuvermietung stellen sich viele Vermieter die Frage: Was sanieren? Was erneuern? Was lassen wir wie es ist? Die richtige Entscheidung kann die Rendite deutlich beeinflussen. Zu viel investieren senkt die Rendite — zu wenig führt zu Leerstand oder schlechten Mietern.
Was immer saniert werden sollte
- KfW 261 Tilgungszuschuss: bis 45 % der Fördersumme (Stand: April 2026)
- Energetische Vollsanierung Kosten: 800–1.500 €/m² (Stand: April 2026)
- GEG 2024: Ölheizungen ab 2026 nicht mehr eingebaut (Stand: April 2026)
- Modernisierungsumlage: max. 8 % der Kosten p.a. auf Mieter (Stand: April 2026)
- Instandhaltungsrücklage ETW: ca. 1,0 €/m²/Monat (Stand: April 2026)
Diese Maßnahmen erhöhen Mietpreis und Vermietbarkeit am stärksten: Bad renovieren: Neue Fliesen, neues WC, neue Dusche oder Badewanne. Kosten: 3.000–8.000 Euro. Mieterhöhungspotenzial: 50–100 Euro/Monat. Amortisation: 3–7 Jahre. Böden erneuern: Laminat oder Parkett ersetzen defekte Teppiche. Kosten: 30–60 Euro/m². Bei 60 m²: 1.800–3.600 Euro. Mieterhöhung: 30–50 Euro/Monat. Küche modernisieren: Nur wenn vorhanden und sehr alt. Neue Einbauküche: 3.000–6.000 Euro. Miete steigt aber oft weniger als erwartet. Besser: Moderne aber günstige Standardküche als teure Designküche.
Was oft überschätzt wird
Vor jeder Sanierung: Erst Energieberater (BAFA-zertifiziert) beauftragen. Die Kosten (ca. 1.000–2.000 €) werden zu 50 % vom BAFA bezuschusst. Der Energieberater plant die Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge (Dämmung vor Heizungstausch) und beantragt die KfW-Förderung — das spart oft mehr als seinen Honorar.
Hochwertige Marken-Ausstattung: Siemens statt Ikea in der Küche bringt kaum Mietaufschlag. Mieter schätzen Funktionalität und Sauberkeit mehr als Luxus-Marken. Für Renditerechner: Rendite-Rechner.
Sanierung: ROI-Tabelle und Fazit für Vermieter
ROI-Übersicht gängiger Sanierungsmaßnahmen vor Vermietung: Bad komplett (3.000–8.000 Euro): Mieterhöhung 50–100 Euro/Monat. Amortisation 3–7 Jahre. Sinnvoll: Ja, fast immer. Boden neu (1.800–3.600 Euro): Mieterhöhung 30–50 Euro/Monat. Amortisation 3–7 Jahre. Sinnvoll: Ja, besonders bei altem Teppich. Küche (3.000–8.000 Euro): Mieterhöhung 20–50 Euro/Monat. Amortisation 6–12 Jahre. Sinnvoll: Nur wenn alt und defekt. Anstrich (500–2.000 Euro): Mieterhöhung minimal. Amortisation lang. Sinnvoll: Nur wenn Wände stark beschädigt. Fenster (5.000–10.000 Euro): Wärmedämmung verbessert sich. Mieterhöhung über Modernisierungsumlage möglich (8 % der Kosten/Jahr). Sinnvoll: Bei sehr alten Fenstern und KfW-Förderung. Was man vermeiden sollte: Luxus-Sanierungen in einfachen Lagen. Premium-Ausstattung die Mieter nicht bezahlen können oder wollen. Goldene Regel: Sanierungskosten sollen sich in maximal 10 Jahren durch höhere Miete amortisieren. Ist die Amortisationszeit länger: Sanierung überdenken. Modernisierungsumlage: 8 % der Sanierungskosten können auf Jahresmiete aufgeschlagen werden. Heizungstausch 15.000 Euro → 1.200 Euro/Jahr = 100 Euro/Monat mehr Miete. Für Rendite: Rendite-Rechner.
Sanierungsplanung: So gehst du richtig vor
- Schritt 1: Baugutachten einholen (500–1.500 €): alle versteckten Mängel aufdecken
- Schritt 2: Energieberater beauftragen (BAFA-zertifiziert): Förderprogramme optimal nutzen
- Schritt 3: Kostenplan erstellen: 20 % Puffer für Unvorhergesehenes einkalkulieren
- Schritt 4: KfW-Antrag VOR Baubeginn stellen — nachträgliche Anträge werden abgelehnt
- Schritt 5: Gewerke richtig reihenfolgen: Dach → Fassade → Fenster → Heizung → Innen
Sanierungskosten nach Maßnahme (Richtwerte 2026)
| Maßnahme | Kosten Ø (€/m²) | KfW-Förderung möglich? |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 80–180 € | Ja (BEG) |
| Fassadendämmung (WDVS) | 100–200 € | Ja (BEG) |
| Fensteraustausch (3-fach) | 400–800 €/Fenster | Ja (BEG) |
| Heizungsaustausch (Wärmepumpe) | 15.000–30.000 € | Ja (BEG, bis 70 %) |
| Badezimmer komplett | 8.000–20.000 € | Nein |
| Vollsanierung Ø gesamt | 800–1.500 €/m² | Teilweise |
2026 sind Sanierungsimmobilien wieder interessanter geworden: Die Kaufpreiskorrektur hat die Einstiegspreise gesenkt, während KfW-Förderungen weiterhin attraktiv sind. Das GEG 2024 zwingt viele Eigentümer zur Modernisierung — wer das bereits beim Kauf einkalkuliert, kauft günstiger und saniert strukturiert. Entscheidend: immer Baugutachter VOR dem Kauf, immer Energieberater VOR der KfW-Antragstellung. Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen bestimmt über 20–30 % der Förderhöhe.
