Photovoltaik auf der Mietimmobilie: Lohnt es sich 2026?
Photovoltaik (PV) auf Mietimmobilien ist ein wachsendes Thema — die Kombination aus Einspeisevergütung, Mieterstrom und steuerlichen Vorteilen klingt verlockend. Aber die Realität ist komplex: Die richtige Struktur entscheidet ob du Geld verdienst oder Geld verlierst.
Die drei Modelle für Vermieter
- Metropolen (A-Lage) Nettomietrendite Ø: 2,0–3,5 % (Stand: April 2026)
- B-Städte Rendite Ø: 3,5–5,5 % (Stand: April 2026)
- C-Lagen Rendite Ø: 5,0–9,0 % (Leerstandsrisiko!) (Stand: April 2026)
- Bevölkerungswachstum DE: +0,3 % p.a. (Zuwanderung) (Stand: April 2026)
- Wohnungsneubau 2024: nur ca. 250.000 (Ziel: 400.000) (Stand: April 2026)
- Einspeisemodell: Du installierst die PV-Anlage und speist den gesamten Strom ins Netz ein. Vergütung 2026: ca. 8–11 Cent/kWh (EEG). Einfachste Variante — keine Abrechnung mit Mietern. Für Dachanlagen bis 10 kWp auf Einfamilienhäusern inzwischen steuerbefreit (§ 3 Nr. 72 EStG).
- Mieterstrommodell: Du lieferst PV-Strom direkt an deine Mieter zu günstigerem Preis als der Grundversorger. Mieter sparen, du verdienst Margen. Aber: Komplexe Abrechnung, du wirst zum Energielieferanten, BNetzA-Registrierung nötig.
- Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV): Seit 2024 vereinfacht: Gemeinschaftliche Nutzung von PV-Strom im Mehrfamilienhaus ohne Energiehändler-Pflichten. Vielversprechend für Mehrfamilienhäuser.
Renditerechnung PV-Anlage auf Mehrfamilienhaus
Kaufen Sie nicht nur nach Rendite, sondern nach Zukunftsfähigkeit der Stadt: Ist die Wirtschaft diversifiziert? Gibt es Hochschulen? Wie ist die Bevölkerungsprognose bis 2035? Eine 8-%-Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann trotzdem ein schlechtes Investment sein, wenn der Leerstand in 10 Jahren bei 20 % liegt.
Typische 20 kWp-Anlage auf Mehrfamilienhaus (6 Einheiten): Installationskosten: 18.000–25.000 Euro. Jahresertrag: ca. 18.000 kWh. Bei Einspeisung (10 Cent): 1.800 Euro/Jahr. ROI: 8–14 Jahre. Bei Mieterstrommodell (20 Cent Markt, 16 Cent an Mieter): 2.880 Euro/Jahr. ROI: 6–9 Jahre. KfW-Kredit 270 (Erneuerbare Energien): Zinsgünstige Finanzierung bis 150 Mio. Euro. Für weitere Investitionsrechnung: Cashflow-Rechner.
PV auf Mietimmobilie: Die häufigsten Fehler und wie du sie vermeidest
Vermieter die PV installieren machen oft diese Fehler: Fehler 1 — Kein Netzanschlussvertrag vorab: Ohne Netzanschlussvertrag vom Netzbetreiber darfst du nicht einspeisen. Beantrage das bevor du baust — Vorlaufzeiten können 3–12 Monate betragen. Fehler 2 — Falsche Anlagengröße: Zu große Anlage wenn Eigenverbrauch gering ist, zu kleine wenn du Mieterstrommodell planst. Lass einen Energieberater die optimale Größe berechnen. Fehler 3 — Steuerliche Behandlung nicht geklärt: PV-Anlagen über 30 kWp auf Wohngebäuden erfordern zwingend steuerliche Klärung (Umsatzsteuer-Option, Gewinnermittlung). Seit 2023 sind kleine Anlagen (unter 30 kWp auf Einfamilienhäusern) von der Einkommensteuer befreit — aber nicht automatisch von der Umsatzsteuer. Fehler 4 — Mieter nicht informiert: Wenn du Mieterstrom lieferst, braucht du eine separate Vereinbarung mit jedem Mieter. Das ist Pflicht — nicht optional. Fazit: PV kann sich auf Mietimmobilien lohnen, aber nur mit sorgfältiger Planung. Für Investitionsrechnung: Cashflow-Rechner.
Standortanalyse: So bewertest du eine Stadt als Kapitalanlage
- Schritt 1: Bevölkerungsprognose 2035 prüfen: wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt?
- Schritt 2: Wirtschaftsstruktur analysieren: Ist die Stadt von einem Arbeitgeber abhängig?
- Schritt 3: Leerstandsquote recherchieren: < 3 % = Nachfragemarkt, > 5 % = Vorsicht
- Schritt 4: Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre: steigen Mieten über Inflation?
- Schritt 5: Infrastruktur prüfen: ÖPNV, Schulen, Einkauf — das ist was Mieter wollen
Rendite-Vergleich Städtekategorien 2026
| Städtekategorie | Kaufpreis Ø €/m² | Nettomietrendite Ø | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|
| A-Städte (Mü, Hh, Ffm) | 7.000–12.000 € | 1,8–3,0 % | sehr gering |
| B-Städte (Nürnberg, Leipzig) | 2.500–5.500 € | 3,5–5,5 % | gering |
| C-Städte (Kleinstädte) | 1.000–3.000 € | 5,0–9,0 % | mittel–hoch |
| D-Lagen (schrumpfende Städte) | 300–1.500 € | 8,0–15,0 % | hoch |
Die Hierarchie der deutschen Immobilienmärkte ist in Bewegung. Während Metropolen teuer bleiben, profitieren B-Städte von einem strukturellen Bedeutungsgewinn: Remote-Work-Migration, Hochschulausbau und Infrastrukturinvestitionen stärken Hannover, Nürnberg, Leipzig und Dresden. 2026 gilt: B-Städte mit Bevölkerungsplus und diversifizierter Wirtschaft sind die attraktivsten Kapitalanlage-Standorte. C-Lagen (schrumpfende Städte) nur für erfahrene Investoren mit Leerstandstoleranz.
