Brutto vs. Netto: Der entscheidende Unterschied
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis – schnell zu berechnen aber wenig aussagekräftig. Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab und zeigt was tatsächlich bei dir ankommt. Formel Bruttomietrendite: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Formel Nettomietrendite: ((Jahreskaltmiete – nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100.
Rechenbeispiel: Nettomietrendite Schritt für Schritt
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Annahmen: Wohnung gekauft für 250.000 Euro. Kaufnebenkosten 11 %: 27.500 Euro. Gesamtinvestition: 277.500 Euro. Jahreskaltmiete: 12.000 Euro (1.000 Euro/Monat). Nicht umlegbare Kosten pro Jahr: Hausverwaltung 600 Euro, Instandhaltungsrücklage 600 Euro, Leerstand-Reserve 5 % = 600 Euro, Grundsteuer (nicht umlegbar, falls zutreffend) 0 Euro. Gesamt nicht umlegbar: 1.800 Euro. Netto-Jahresertrag: 12.000 – 1.800 = 10.200 Euro. Nettomietrendite: 10.200 / 277.500 × 100 = 3,67 %. Für direkten Vergleich: Rendite-Rechner.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Als Faustregel gilt: Unter 2,5 % netto: Kritisch prüfen – nur wenn starke Wertsteigerung erwartet wird (A-Lagen München). 3–4 % netto: Marktdurchschnitt für gute Lagen in deutschen Großstädten. 4–5 % netto: Gute Rendite für B- und C-Städte mit stabiler Nachfrage. Über 5 % netto: Hervorragend – aber Risikoprofil prüfen (oft höheres Leerstandsrisiko oder Sanierungsbedarf). Für Cashflow-Berechnung mit Finanzierung: Cashflow-Rechner.
Eigenkapitalrendite: Der entscheidende Hebel bei Fremdfinanzierung
Wer mit Kredit kauft, sollte auch die Eigenkapitalrendite berechnen – sie zeigt was das eingesetzte EK tatsächlich rentiert. Formel: Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss nach Zins und Tilgungsanteil) / eingesetztes Eigenkapital × 100. Beispiel: Kaufpreis 250.000, EK 50.000 Euro, Finanzierung 200.000 zu 3,5 % Zins + 2 % Tilgung. Jährliche Kreditkosten: 200.000 × 5,5 % = 11.000 Euro (Annuität). Jahresnettomiete (nach Kosten): 10.200 Euro. Jahresüberschuss: 10.200 – 11.000 = –800 Euro (negativer Cashflow). Aber: Tilgungsanteil (~4.000 Euro) ist Vermögensaufbau. Effektiver Vermögenszuwachs: –800 + 4.000 = 3.200 Euro. Eigenkapitalrendite: 3.200 / 50.000 × 100 = 6,4 %. Zusätzlich kommt potenzielle Wertsteigerung des Gesamtobjekts obendrauf – auf das 5-fache deines EK. Das ist der Leverage-Effekt der Immobilie. Für Gesamtkalkulation: Cashflow-Rechner.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
