Als Vermieter musst du zwischen Modernisierung und Sanierung unterscheiden — denn die Rechtsfolgen sind völlig verschieden. Was zu welcher Kategorie gehört, entscheidet über dein Recht zur Mieterhöhung und die steuerliche Behandlung.
Erhaltungsaufwand (Instandhaltung / Reparatur)
- KfW 261 Tilgungszuschuss: bis 45 % der Fördersumme (Stand: April 2026)
- Energetische Vollsanierung Kosten: 800–1.500 €/m² (Stand: April 2026)
- GEG 2024: Ölheizungen ab 2026 nicht mehr eingebaut (Stand: April 2026)
- Modernisierungsumlage: max. 8 % der Kosten p.a. auf Mieter (Stand: April 2026)
- Instandhaltungsrücklage ETW: ca. 1,0 €/m²/Monat (Stand: April 2026)
Erhaltungsaufwand ist alles, was den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhält oder wiederherstellt:
- Reparatur einer defekten Heizung
- Austausch einer kaputten Wohnungstür
- Streichen von Wänden bei normaler Abnutzung
- Reparatur von Wasserleitungen
Steuerlich: Sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Mietrecht: Kein Recht auf Mieterhöhung dadurch.
Modernisierung (§ 555b BGB)
Vor jeder Sanierung: Erst Energieberater (BAFA-zertifiziert) beauftragen. Die Kosten (ca. 1.000–2.000 €) werden zu 50 % vom BAFA bezuschusst. Der Energieberater plant die Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge (Dämmung vor Heizungstausch) und beantragt die KfW-Förderung — das spart oft mehr als seinen Honorar.
Modernisierungsmaßnahmen verbessern die Wohnung über den ursprünglichen Zustand hinaus oder verbessern die Energieeffizienz:
- Einbau einer neuen, effizienteren Heizungsanlage
- Wärmedämmung der Außenwände
- Einbau von Doppel- oder Dreifachverglasung
- Einbau eines Aufzugs
- Barrierefreier Badumbau (wenn nicht vorher vorhanden)
Steuerlich: Aktivierungspflichtig, Abschreibung über Nutzungsdauer. Mietrecht: Modernisierungsumlage von 8 % der Modernisierungskosten jährlich (§ 559 BGB), max. 3 €/m² in 6 Jahren.
Mieterhöhung durch Modernisierung: Die Regeln
- Ankündigung mind. 3 Monate vor Beginn (schriftlich, mit Beschreibung der Maßnahmen)
- Mieter kann bei Härtefall widersprechen
- Erhöhung maximal 8 % der Nettobaukosten pro Jahr (auf die Modernisierungskosten)
- Kappungsgrenze: Mieterhöhung max. 3 €/m² in 6 Jahren (in bestimmten Gebieten 2 €/m²)
Praktisches Beispiel
Modernisierungskosten Fassadendämmung: 25.000 € (auf deine Wohnung entfallend). Mögliche Mieterhöhung: 25.000 € × 8 % = 2.000 € / Jahr = 167 € / Monat mehr Miete. Prüfe: Liegt das unter der Kappungsgrenze (3 €/m²)? Bei 70 m²: max. 210 €/Monat — passt!
Mehr Vermieter-Wissen: Mietrecht Grundlagen und Steuererklärung für Vermieter. Auf kapitalanlagerechner24.de.
Die richtige Kategorisierung von Massnahmen hat echte steuerliche Auswirkungen. Wer eine Renovierung faelschlicherweise als Modernisierung behandelt, kann Steuernachzahlungen riskieren. Wer eine Modernisierung faelschlicherweise als Erhaltungsaufwand bucht, vergibt mögliche Mieterhoeungsrechte. Im Zweifel: Steuerberater konsultieren, bevor die Rechnung bezahlt wird. Die nachtraegliche Kategorisierung ist aufwendiger als die vorausschauende Planung.
Vermieter, die ihre Immobilien aktiv weiterentwickeln, profitieren doppelt: steuerliche Vorteile durch korrekte Kategorisierung und das Recht auf Mieterhoehung nach Modernisierung. Wer weiss, wie man diese Instrumente einsetzen, wird langfristig ein rentableres Portfolio haben als jemand, der nur reaktiv Reparaturen durchführt.
Sanierungsplanung: So gehst du richtig vor
- Schritt 1: Baugutachten einholen (500–1.500 €): alle versteckten Mängel aufdecken
- Schritt 2: Energieberater beauftragen (BAFA-zertifiziert): Förderprogramme optimal nutzen
- Schritt 3: Kostenplan erstellen: 20 % Puffer für Unvorhergesehenes einkalkulieren
- Schritt 4: KfW-Antrag VOR Baubeginn stellen — nachträgliche Anträge werden abgelehnt
- Schritt 5: Gewerke richtig reihenfolgen: Dach → Fassade → Fenster → Heizung → Innen
Sanierungskosten nach Maßnahme (Richtwerte 2026)
| Maßnahme | Kosten Ø (€/m²) | KfW-Förderung möglich? |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 80–180 € | Ja (BEG) |
| Fassadendämmung (WDVS) | 100–200 € | Ja (BEG) |
| Fensteraustausch (3-fach) | 400–800 €/Fenster | Ja (BEG) |
| Heizungsaustausch (Wärmepumpe) | 15.000–30.000 € | Ja (BEG, bis 70 %) |
| Badezimmer komplett | 8.000–20.000 € | Nein |
| Vollsanierung Ø gesamt | 800–1.500 €/m² | Teilweise |
2026 sind Sanierungsimmobilien wieder interessanter geworden: Die Kaufpreiskorrektur hat die Einstiegspreise gesenkt, während KfW-Förderungen weiterhin attraktiv sind. Das GEG 2024 zwingt viele Eigentümer zur Modernisierung — wer das bereits beim Kauf einkalkuliert, kauft günstiger und saniert strukturiert. Entscheidend: immer Baugutachter VOR dem Kauf, immer Energieberater VOR der KfW-Antragstellung. Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen bestimmt über 20–30 % der Förderhöhe.
