Was ist Mietkauf bei Immobilien?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Beim Mietkauf mietet ein Interessent eine Immobilie mit der Option (oder Verpflichtung), sie nach einer vereinbarten Zeit zu kaufen. Während der Mietphase wird ein Teil der Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Es gibt zwei Varianten: Optionaler Mietkauf: Mieter hat eine Kaufoption – er kann, muss aber nicht kaufen. Obligatorischer Mietkauf: Beide Seiten sind zum späteren Kauf verpflichtet. Der Kaufpreis wird oft von Anfang an festgelegt – Mieter und Käufer kennen also die Konditionen von Beginn an.
Vorteile und Nachteile des Mietkaufs
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Vorteile für Käufer: Eigenkapital aufbauen während der Mietphase durch angerechnete Mietzahlungen. Zeit zur Bonitätsverbesserung (SCHUFA, Eigenkapitalaufbau). Objekt kennenlernen bevor endgültige Kaufentscheidung. Immobilie heute zu festem Preis sichern – ohne sofortige Finanzierung. Nachteile für Käufer: Mietkauf-Objekte sind oft teurer als Marktpreis (Risikoaufschlag des Verkäufers). Wenn Kaufoption nicht gezogen wird: angerechnete Mietzahlungen können verfallen. Weniger Angebot – Mietkauf ist selten und oft bei speziellen Anbietern. Vorteile für Vermieter/Verkäufer: Mieter hat hohes Interesse am Erhalt der Immobilie. Leerstand quasi ausgeschlossen. Planungssicherheit für Verkauf. Für Cashflow-Kalkulation: Cashflow-Rechner.
Für wen eignet sich Mietkauf?
Geeignet für: Wer kaufen will aber aktuell nicht genug Eigenkapital hat. Wer Bonität aufbauen muss (SCHUFA-Einträge bereinigen). Wer erst testen will ob ein Objekt und eine Lage langfristig passen. Nicht geeignet wenn: Sofortiger Eigentumsübergang wichtig ist. Günstigerer Kaufpreis als Priorität (Mietkauf ist preislich meist nicht vorteilhaft). Als Alternative: Eigenkapital-Strategien ohne klassisches Sparen.
Worauf du beim Mietkaufvertrag achten musst
Mietkaufverträge sind komplex und bedürfen zwingend notarieller Beurkundung wenn das Eigentumsrecht übertragen werden soll. Diese Punkte müssen klar geregelt sein: Kaufpreis: Fest vereinbart oder indexiert? Ist der heutige Marktpreis fair? Lasse ihn von einem Sachverständigen prüfen. Anrechnungsmodalitäten: Wie viel der Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet? Typisch: 30–60 % der Kaltmiete. Was passiert bei Nicht-Ausübung der Kaufoption? Werden angerechnete Beträge zurückerstattet? (Oft nein.) Instandhaltungspflichten während der Mietphase: Wer zahlt für Reparaturen – Mieter oder Verkäufer? Laufzeit der Option: 3–10 Jahre typisch. Was bei Zahlungsverzug passiert. Wichtig: Ein günstiger Mietkauf kann trotzdem teurer sein als ein direkter Kauf mit Kredit – rechne beide Szenarien durch. Für Finanzierungsvergleich: Tilgungsrechner.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
