Eine der häufigsten Fragen von Immobilieneigentümern: Soll ich mein erspartes Kapital für Sondertilgungen nutzen — oder es lieber in ETFs, Aktien oder weitere Immobilien investieren? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab.
Die Mathematik: Zins vs. Rendite
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Grundregel: Wenn die erwartete Anlagerendite höher ist als der Kreditzins, lohnt sich Anlegen mehr als Tilgen.
| Szenario | Kreditzins | Anlagerendite | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Niedrigzinsphase (2015–2021) | 1,2 % | 7–9 % (ETF) | Anlegen deutlich besser |
| Hochzinsphase (2023) | 4,5 % | 7–9 % (ETF, unsicher) | Knapp: Anlegen leicht besser |
| Hochzinsphase (2023) | 4,5 % | 4–5 % (Festgeld) | Tilgen besser (Sicherheit) |
Steuerliche Dimension
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Als Vermieter kannst du Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen. Das verändert die Rechnung:
- Kreditzins 4 %, Steuersatz 42 %: Effektiver Zinssatz nur 2,32 %
- Damit ist die Hürde für "Anlegen ist besser" noch leichter zu überspringen
- Wenn du selbst (nicht zur Vermietung) wohnst: Keine Absetzbarkeit → andere Rechnung
Psychologischer Faktor: Schuldenfreiheit als Ziel
Mathematisch mag Anlegen oft besser sein — aber Psychologie spielt eine Rolle. Schuldenfreie Immobilien schlafen besser. Wer sich durch hohe Verschuldung unter Druck fühlt, macht möglicherweise schlechtere Entscheidungen. Das ist ein valider Grund für höhere Tilgung, auch wenn die Mathematik dagegen spricht.
Die praktische Empfehlung
- Mietimmobilien: Effektiver Zinssatz nach Steuer meist niedrig → eher in weitere Immobilien oder ETFs investieren
- Eigenheim: Kein Steuerabzug → höhere Tilgung sinnvoller
- Sondertilgungsrecht: Immer aushandeln — auch wenn du es nicht sofort nutzt
- Hybrid: Minimaltilgung + monatlicher ETF-Sparplan parallel
Berechne deine optimale Tilgungsrate mit dem Tilgungsrechner. Mehr Finanzierungsstrategien auf kapitalanlagerechner24.de.
Die beste Strategie ist meistens eine Kombination: Nutze das vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrecht (5-10 Prozent des Darlehens pro Jahr), aber stecke den Rest in einen diversifizierten ETF-Sparplan. So tilgst du kontinuierlich, baust gleichzeitig liquides Vermoegen auf und profitierst von möglichen Ueberrenditen des Aktienmarkts. Wichtig ist, dass du dein persoenliches Risikoprofil und deine Schlafqualitaet bei höher Verschuldung realistisch einschaetzt.
Am Ende ist die richtige Antwort sehr individuell. Ein Angestellter mit sicherem Job und hoher Risikobereitschaft kann staerker auf Anlegen setzen. Ein Selbststaendiger mit schwankendem Einkommen sollte mehr Sicherheitspuffer einbauen und eventuell schneller tilgen. Beide Ansaetze haben ihre Berechtigung, solange sie zur persoenlichen Situation passen und konsequent umgesetzt werden.
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
