Zwischen dem, was Verkäufer versprechen, und was Investoren nach einem Jahr wirklich haben, liegt oft eine schmerzhafte Lücke. Diese 7 Fehler erklären warum.
Fehler 1: Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Die Bruttorendite (Kaltmiete / Kaufpreis) ignoriert alle Kosten. Die echte, relevante Kennzahl ist die Nettorendite nach Kosten. Faustformel: Nettorendite ≈ Bruttorendite - 1,5 bis 2 Prozentpunkte.
Beispiel: 5 % Bruttorendite klingt gut. Nach Verwaltung (0,5 %), Instandhaltung (0,8 %), Leerstand (0,3 %) und Versicherungen (0,2 %) bleiben realistisch 3,2 % Nettorendite.
Fehler 2: Kaufnebenkosten vergessen
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: 7–12 % zusätzlich. Diese Kosten erhöhen den effektiven Kaufpreis und senken die echte Rendite spürbar.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis + 10 % Nebenkosten = 330.000 € Gesamtinvestition. Rendite sinkt entsprechend.
Fehler 3: Vollständige Miete annehmen
Leerstand ist normal. 2–4 Wochen pro Jahr sind realistisch, bei Neuvermietung mehr. Außerdem: Nicht immer zahlen Mieter pünktlich. Rechne mit 95 % der theoretischen Jahresnettomiete.
Fehler 4: Instandhaltung unterschätzen
Faustregel: 1–1,5 €/m²/Monat als Instandhaltungsrücklage (eigene, nicht WEG-Rücklage). Bei 80 m² = 80–120 €/Monat – dauerhaft. Wer das nicht einkalkuliert, landet irgendwann vor einer Rechnung ohne Rücklage.
Fehler 5: Ist-Miete statt Marktmiete
Bestandsmieter zahlen oft deutlich unter Markt. Wer die aktuelle niedrige Ist-Miete in seine Rendite einrechnet, unterschätzt das Objekt – aber auch wer gleich die Traummarktmiete ansetzt, überschätzt es. Realistisch: Bestehende Miete plus realistisches Erhöhungspotenzial.
Fehler 6: Zinsen falsch kalkulieren
Nur den Zinssatz zu kennen reicht nicht. Entscheidend ist die Monatsrate (Zinsen + Tilgung). Viele rechnen mit zu niedrigen Tilgungsraten (1 %) und erhalten einen zu guten Cashflow auf dem Papier.
Fehler 7: Steuererstattung als laufenden Cashflow verbuchen
Steuererstattungen durch negative Einkünfte aus V+V sind keine zuverlässige Cashflow-Quelle. Sie hängen vom persönlichen Steuersatz ab, der sich ändern kann. Rendite ohne Steuereffekte rechnen, Steuereffekte als Bonus betrachten.
So rechnest du richtig
Nutze realistische Annahmen:
- Leerstand: 3–5 % pro Jahr
- Instandhaltung: 1 €/m²/Monat
- Verwaltung: 5 % der Miete
- Tilgung: mindestens 2 %
Unser Nettorendite-Rechner berücksichtigt alle diese Faktoren. Für den Cashflow: Cashflow-Rechner.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
