Excel ist das am meisten unterschätzte Werkzeug im Immobilien-Investing. Wer selbst rechnen kann, ist unabhängig von Makler-Präsentationen und versteht wirklich, was ein Objekt bringt. Diese Anleitung führt dich durch die wichtigsten Formeln.
Schritt 1: Grunddaten erfassen
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Erstelle eine Tabelle mit diesen Eingabefeldern (alle in eigenen Zellen):
| Feld | Beispielwert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (%) | 12 % |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 950 € |
| Bewirtschaftungskosten (%) | 20 % |
| Zinssatz (%) | 3,8 % |
| Tilgungsrate (%) | 2,0 % |
Schritt 2: Bruttorendite berechnen
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Formel: =B4*12/B1*100 (Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100)
Alternativ: Nutze direkt unseren Bruttorendite-Rechner für schnelle Ergebnisse ohne Excel.
Schritt 3: Nettorendite berechnen
Nettorendite = (Jahreskaltmiete × (1 - Bewirtschaftungskosten%)) / Gesamtinvestition
Excel-Formel: =(B4*12*(1-B5/100))/(B1*(1+B2/100))*100
Tipp: Nutze alternativ unseren Nettorendite-Rechner — er führt dich durch alle Parameter.
Schritt 4: Cashflow berechnen
Cashflow = Monatliche Miete − Zinskosten/Monat − Tilgung/Monat − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstandsreserve
Excel-Formeln:
- Kreditbetrag: =B1*(1+B2/100)-B3
- Monatliche Zinsen: =Kreditbetrag*B6/100/12
- Monatliche Tilgung: =Kreditbetrag*B7/100/12
- Cashflow: =B4-Zinsen-Tilgung-B4*0,15 (15 % für NK, Verwaltung, Rücklage)
Mehr zur Cashflow-Logik: Rendite über 10 Jahre zeigt, wie sich der Cashflow über die Zeit verändert.
Schritt 5: Eigenkapitalrendite berechnen
EKR = Jahresüberschuss / Eigenkapital × 100
Das ist die entscheidende Zahl: Was bringt mir mein tatsächlich eingesetztes Geld?
Die wichtigsten Excel-Fehler vermeiden
- Kaufnebenkosten vergessen (10-15 % extra!)
- Leerstand nicht einrechnen (3-5 % der Jahresmiete als Reserve)
- Instandhaltung unterschätzen (1 % des Kaufpreises pro Jahr als Faustregel)
- Steuereffekte ignorieren (AfA und Zinsen mindern die Steuerlast)
- Mit falschen Mieten rechnen (Wunschmiete ≠ marktübliche Miete)
Vorlage selbst erstellen
Starte mit einem leeren Sheet, baue die Eingabefelder (blau), Berechnungen (grau) und Ergebnisse (grün). Verknüpfe alle Formeln mit den Eingabefeldern — so kannst du Szenarien schnell durchrechnen (Was wenn Zinsen steigen? Was wenn Miete sinkt?).
Sensitivitätsanalyse: Was-wäre-wenn Szenarien
Das Stärkste an Excel ist die Möglichkeit, Szenarien durchzuspielen. Baue eine zweite Tabelle mit Sensitivitätsanalyse: Was passiert bei +1 % Zinsanstieg? Was wenn die Miete 10 % sinkt? Was wenn 2 Monate Leerstand pro Jahr entstehen? Diese Szenarien zeigen dir, wie robust oder wie fragil deine Kalkulation ist. Wenn schon eine kleine Veränderung deinen Cashflow ins Negative dreht, ist die Finanzierung zu eng.
Ein weiterer nützlicher Excel-Bereich: der 10-Jahres-Tilgungsplan. Zeige, wie sich Restschuld, Zinsen und Tilgung jährlich entwickeln — und wann Eigenkapital aufgebaut ist, das für den nächsten Kauf genutzt werden kann. Die Langfristanalyse zeigt unser Rendite-10-Jahre-Ratgeber.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
