Immobilien-Rechner im Vergleich: Der Überblick
Es gibt viele verschiedene Immobilien-Rechner — und jeder hat seinen spezifischen Zweck. Wer den falschen Rechner für die falsche Frage nutzt, zieht falsche Schlüsse. Hier erkläre ich, welche Rechner es gibt, was sie messen und wann du welchen verwenden solltest.
Bruttorendite-Rechner: Der Schnell-Check
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Was er berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis × 100. Beispiel: 10.000 Euro Jahreskaltmiete bei 200.000 Euro Kaufpreis = 5 % Bruttorendite. Wann nutzen: Für den ersten Vergleich zwischen Objekten. Um schnell herauszufiltern, was interessant ist. Einschränkung: Betriebskosten, Leerstand, Verwaltung und Finanzierung werden nicht berücksichtigt. Nutze unseren Bruttorendite-Rechner.
Nettorendite-Rechner: Die echte Rendite
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Was er berechnet: Berücksichtigt Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Verwaltungskosten. Ergibt die tatsächliche Rendite vor Steuer und Finanzierung. Wann nutzen: Wenn du ein konkretes Objekt ernsthaft prüfst. Ist realitätsnäher als die Bruttorendite. Nutze unseren Nettorendite-Rechner.
Cashflow-Rechner: Was bleibt nach der Rate?
Was er berechnet: Mieteinnahmen minus Kreditrate minus alle laufenden Kosten = monatlicher Cash-Flow. Das ist die Zahl die deinen tatsächlichen Geldfluss zeigt. Wann nutzen: Um zu prüfen ob ein Objekt im laufenden Betrieb selbsttragend ist. Positiver Cash-Flow bedeutet: Die Immobilie zahlt sich selbst. Negativer Cash-Flow: Du schießt monatlich zu. Nutze unseren Cashflow-Rechner.
Kaufpreisfaktor-Rechner: Die Marktbewertung
Was er berechnet: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ergibt den Vervielfältiger. KPF 20 bedeutet: Du zahlst das 20-fache der Jahresnettokaltmiete. Unter 15 = Renditeimmobilie. 15–20 = solide. 20–25 = Wertstabilitätsorientiert. Über 25 = Spekulationsgebiet. Nutze unseren Kaufpreisfaktor-Rechner.
Tilgungsplan-Rechner: Die Kreditlaufzeit
Was er berechnet: Wie lange du zahlst, wie sich Schulden entwickeln, was verschiedene Tilgungsraten bedeuten. Wann nutzen: Bei der Finanzierungsplanung. Um den Unterschied zwischen 1 % und 3 % Anfangstilgung zu verstehen. Nutze unseren Tilgungsplan-Rechner.
Die richtige Reihenfolge
Typischer Workflow: Bruttorendite-Check (ausfiltern) → Kaufpreisfaktor prüfen (Markteinordnung) → Nettorendite berechnen (echte Ertragsprüfung) → Cashflow berechnen (Liquiditätsprüfung) → Tilgungsplan erstellen (Finanzierungsplanung). Wer alle fünf Schritte macht, kauft informiert.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
