Immobilien-Crowdinvesting erlaubt es, mit kleinen Beträgen ab 100–500 € in Immobilienprojekte zu investieren. Die Plattformen sammeln viele Kleinanleger-Investitionen und reichen das Geld als Darlehen an Projektentwickler weiter. Das klingt attraktiv – birgt aber spezifische Risiken.
Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
- Projektentwickler (Developer) braucht Eigenkapital oder Mezzanine-Kapital für ein Projekt
- Er stellt das Projekt auf einer Crowdinvesting-Plattform vor
- Anleger investieren kleine Beträge ab 100–1.000 €
- Die Plattform bündelt das Kapital und stellt es dem Developer als Nachrangdarlehen zur Verfügung
- Nach Projektabschluss (Verkauf der Immobilie) erhalten Anleger Kapital + Zinsen zurück
Welche Renditen sind realistisch?
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Angebotene Zinsen auf deutschen Plattformen: 5–8 % p.a., teils bis 12 % bei Hochrisikoprojekten. Laufzeiten: typisch 12–36 Monate. Klingt attraktiv – aber: Das Risiko ist entsprechend hoch.
Das zentrale Risiko: Nachrangdarlehen
Der Schlüsselbegriff ist Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Im Insolvenzfall wird die Bank zuerst bedient – dann erst die Crowdinvestoren. In der Praxis: Bei Projektschieflage geht oft alles verloren. In den Jahren 2021–2024 gab es mehrere prominente Ausfälle auf deutschen Plattformen, bei denen Anleger 50–100 % ihres Kapitals verloren.
Bekannte Plattformen (Deutschland)
- Exporo: Größte deutsche Plattform, auch Bestandsimmobilien (Anleihen)
- Engel & Völkers Digital Invest: Premium-Positionierung, höhere Mindestinvestition
- Zinsbaustein: Fokus auf Wohnimmobilien
- Bergfürst: Mix aus Entwicklungs- und Bestandsprojekten
Wichtig: Alle Plattformen unterliegen der BaFin-Aufsicht – das schützt vor Betrug, aber nicht vor Projektausfällen.
Für wen ist Crowdinvesting sinnvoll?
- Kein Eigenkapital für direkten Immobilienkauf vorhanden
- Kleine Beträge in Immobilien „reinschnuppern" ohne vollen Einsatz
- Portfolio-Beimischung mit kurzfristigeren Laufzeiten (12–24 Monate)
- Investoren, die höhere Renditen bei höherem Risiko akzeptieren
Für wen ist Crowdinvesting nicht geeignet?
- Konservative Anleger, die Kapitalerhalt priorisieren
- Anleger, die das Geld in 1–2 Jahren brauchen (Liquidität nicht garantiert)
- Wer das Geld für seinen einzigen Sparbetrag verwendet
Tipps für Crowdinvesting-Einsteiger
- Niemals mehr als 5–10 % des Gesamtvermögens in Crowdinvesting
- Diversifizieren: 10 kleine Investments á 500 € statt 1 × 5.000 €
- Entwicklerprojekte (Neubau) haben höheres Risiko als Bestandsimmobilien
- Developer-Track-Record prüfen: Wie viele Projekte abgeschlossen, gab es Ausfälle?
- Steuerlich: Zinsen aus Crowdinvesting unterliegen Abgeltungssteuer (25 %)
Weitere Wege in Immobilien: Immobilienaktien vs. direkter Kauf | Anfänger-Leitfaden Direktinvestment
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
