Immobilie verkaufen: Die 8 Phasen im Überblick
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Phase 1 – Vorbereitung: Wert ermitteln (Makler, Gutachter, Online-Rechner). Unterlagen zusammenstellen (Grundbuch, Energieausweis, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Baupläne). Steuern prüfen (Spekulationssteuer wenn unter 10 Jahren gehalten und nicht selbst bewohnt?). Phase 2 – Verkaufsstrategie: Mit Makler oder ohne? Maklerkosten seit 2020 je 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer. Phase 3 – Exposé erstellen: Professionelle Fotos, vollständige Objektbeschreibung, alle Angaben zum Energieausweis. Phase 4 – Vermarktung: ImmoScout24, Immowelt, ggf. lokale Zeitung, Social Media. Zeithorizont einplanen: Wohnung 4–8 Wochen, Haus 8–16 Wochen typischerweise. Phase 5 – Besichtigungen und Käuferauswahl. Phase 6 – Kaufpreisverhandlung. Phase 7 – Notartermin. Phase 8 – Übergabe.
Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Pflichtdokumente: Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate). Energieausweis (Pflicht bei Vermarktung). Flurkarte / Lageplan. Wohnflächenberechnung. Baupläne / Baugenehmigung (wenn vorhanden). Bei Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Aktuelle WEG-Protokolle (mindestens letzte 3 Jahre). Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan. Stand der Instandhaltungsrücklage. Kaufvertrag vom Vorkauf. Optional aber hilfreich: Grundriss. Fotos vergangener Renovierungen. Handwerkerrechungen der letzten 5 Jahre. Mietvertrag wenn vermietet. Für Kaufnebenkosten-Überblick: Alle Kaufnebenkosten.
Spekulationssteuer beim Verkauf: Was zu beachten ist
Wichtigste Steuerregel beim Verkauf: Wenn du die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten hast und sie nicht selbst bewohnt wurde, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Berechnungsformel: Verkaufspreis – Kaufpreis – Kaufkosten – Verkaufskosten – abgeschriebene AfA = steuerpflichtiger Gewinn. Steuersatz: Dein persönlicher Einkommensteuersatz (bis 45 %). Ausnahme: 3-Jahres-Regel für Eigennutzung. Wenn du in den letzten 3 Jahren (einschließlich Verkaufsjahr) selbst in der Wohnung gewohnt hast, ist der Gewinn steuerfrei. Für Spekulationssteuer-Kalkulation: Spekulationssteuer-Rechner.
Kaufpreisfindung: So ermittelst du den optimalen Verkaufspreis
Der richtige Verkaufspreis ist entscheidend für Vermarktungserfolg. Zu hoch = lange Standzeit, schließlich Preisnachlass und schlechtes Image. Zu niedrig = Geld verschenkt. 3 Methoden der Wertermittlung: Vergleichswertmethode: Schaue dir 10–15 vergleichbare verkaufte Objekte in der gleichen Lage an. Gutachterausschüsse veröffentlichen Kaufpreissammlungen (kostenlos). Online-Bewertung: ImmoScout24 hat einen kostenfreien Schätzwert-Service. Unverbindlich aber als erster Anhaltspunkt nützlich. Makler-Bewertung: Lass 2–3 lokale Makler eine kostenfreie Marktpreiseinschätzung erstellen – ohne Beauftragung. Das gibt dir verschiedene Perspektiven. Praxis-Tipp: Starte 5–8 % über deinem Mindestwunschpreis. Damit hast du Verhandlungsspielraum. Bei Inserate länger als 8 Wochen ohne Angebot: Preis nach unten anpassen. Für Spekulationssteuer-Kalkulation: Spekulationssteuer-Rechner.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
