Was ist das Hausgeld und warum ist es für Kapitalanleger wichtig?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums. Für Kapitalanleger ist das Hausgeld eine der wichtigsten Kennzahlen weil ein Teil davon nicht auf den Mieter umgelegt werden kann – und damit deinen Cashflow direkt mindert. Faustregel: Plane 2–4 Euro/m² Hausgeld pro Monat bei einem typischen Mehrfamilienhaus. Bei 60 m² Wohnung: 120–240 Euro/Monat Hausgeld.
Was steckt im Hausgeld?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Umlagefähige Bestandteile (kannst du auf Mieter abwälzen): Heizkosten und Warmwasser (Gemeinschaftsheizung). Kaltwasser und Abwasser. Aufzug-Betriebskosten. Hausmeister-Kosten. Grundsteuer (soweit auf Gemeinschaft entfallend). Gartenpflege. Hausbeleuchtung, Strom Treppenhäuser. Nicht umlagefähige Bestandteile (trägst du selbst): Instandhaltungsrücklage (Ansparung für Reparaturen). Verwaltungsgebühr der Hausverwaltung. Verwaltungsbeirat-Aufwandsentschädigungen. Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht – teilweise umlagefähig). Nicht umlegbare Sonderposten. Für Cashflow-Berechnung nach Abzug Hausgeld: Cashflow-Rechner.
Hausgeld beim ETW-Kauf: Worauf achten?
Checkliste beim Kauf: Hausgeld der letzten 3 Jahre anfordern und vergleichen – starke Schwankungen können auf Probleme hinweisen. Instandhaltungsrücklage prüfen: Wie hoch ist der Bestand? Mindestens 0,8–1,5 % des Gebäudewertes pro Jahr sollte angespart werden. Beschlüsse zu Sonderumlagen prüfen: Wurden in den letzten 3 Jahren Sonderumlagen beschlossen? Wie hoch? Betriebskostenabrechnung der letzten 2 Jahre einsehen. Wirtschaftsplan für das laufende Jahr besorgen. Warnsignal: Sehr niedriges Hausgeld (unter 1,50 Euro/m²) kann auf unzureichende Rücklagen hinweisen – in ein paar Jahren drohen Sonderumlagen. Für WEG-Details: WEG erklärt für Kapitalanleger.
Hausgeld und Steuer: Was Vermieter absetzen können
Als Vermieter kannst du Teile des Hausgelds steuerlich absetzen: Umlagefähige Betriebskosten im Hausgeld: Nicht absetzbar als Werbungskosten (diese trägst du ja nicht selbst – Mieter zahlt sie). Nicht umlagefähige Kosten im Hausgeld: Vollständig als Werbungskosten absetzbar. Das betrifft: Verwaltungsgebühr der Hausverwaltung, nicht umlegbare Versicherungsanteile, Leerstandskosten. Instandhaltungsrücklage: Nicht sofort absetzbar (erst wenn tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wird – dann als Werbungskosten). Praxis-Tipp: Führe eine genaue Aufschlüsselung des Hausgelds nach absetz- und nicht-absetzbaren Anteilen. Dein Steuerberater benötigt diese Zahlen für die Anlage V. Für Steuerüberblick: Alle Abzüge für Vermieter.
Rechtliche Prüfung vor dem ETW-Kauf
- Schritt 1: Grundbuchauszug lesen: Abt. II (Lasten/Beschränkungen) und Abt. III (Schulden)
- Schritt 2: Teilungserklärung prüfen: Sondereigentum, Nutzungsrechte, Stimmrechtsregelungen
- Schritt 3: WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen: Beschlüsse, Streitigkeiten, geplante Sanierungen
- Schritt 4: Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen: Mindestens 70–80 Cent/m²/Monat ansparen
- Schritt 5: Hausgeld-Abrechnung prüfen: Welche Kosten sind umlagefähig, welche nicht?
Eigentumsformen im Vergleich
| Eigentumsform | Gestaltungsfreiheit | Haftung | Steuerpotenzial |
|---|---|---|---|
| Privates Eigentum (direkt) | hoch | unbegrenzt persönlich | AfA + Werbungskosten |
| GbR (mehrere Personen) | mittel | gesamtschuldnerisch | wie privat, anteilig |
| GmbH (ab ca. 5 Objekten) | hoch | auf GmbH-Kapital begrenzt | 15 % KSt + 5,5 % GewSt |
| Erbpacht (Erbbaurecht) | eingeschränkt | wie privat | wie privat (Gebäude) |
Das WEG-Recht hat sich durch die Reform 2020 deutlich verändert: Modernisierungen sind einfacher beschließbar geworden, Versammlungen können digital abgehalten werden. Für ETW-Investoren bedeutet das: Mehr Flexibilität bei der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, aber auch mehr Risiko von unliebsamen Sonderumlagen. Wichtigster Schutz: Vor dem Kauf drei Jahre WEG-Protokolle lesen — die zeigen den Zustand der WEG besser als jedes Gutachten.
