Schritt 1: Den richtigen Mietpreis finden
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Zu hoch: Wohnung steht leer. Zu niedrig: Geld verschenkt, Mieterhöhung schwer. Richtpreis finden über: Mietspiegel der Stadt (kostenlos beim Einwohnermeldeamt), Vergleichsangebote auf Immoscout24 und Immowelt für vergleichbare Objekte in der Nähe, Mietpreisbremse beachten (gilt in vielen Städten: max. 10 Prozent über Mietspiegel). Rendite berechnen: Rendite-Rechner. Mietspiegel: Mietspiegel erklärt.
Schritt 2: Den richtigen Mieter finden
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Exposé auf Immoscout24, Immowelt, ebay Kleinanzeigen schalten. Besichtigungstermine als Gruppen-Besichtigungen (spart Zeit). Selbstauskunft anfordern: Personalausweis, Gehaltsnachweise letzte 3 Monate, Schufa-Auskunft. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter. Faustregel: Kaltmiete sollte maximal ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.
Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen
Nutzen Sie einen bewährten Mustervertrag (Haus & Grund oder DMB) — keine selbstgebastelten Verträge. Wichtige Punkte im Mietvertrag: Kaltmiete und Nebenkosten klar aufschlüsseln, Übergabe-Datum und Schlüsselanzahl, Kündigungsfristen (gesetzlich: 3 Monate für Mieter), Hausordnung als Anlage, Schönheitsreparaturen-Klausel (Vorsicht: viele sind unwirksam — Anwalt prüfen lassen). Für alle Mietrecht-Details: Mietrecht für Vermieter.
Schritt 4: Übergabe und Protokoll
Wohnungsübergabeprotokoll ist Pflicht — schützt Sie vor späteren Streitigkeiten. Alle Mängel dokumentieren, Zählerstände notieren (Strom, Gas, Wasser), Anzahl übergebener Schlüssel vermerken, Fotos von jedem Raum machen und gemeinsam unterschreiben. Checkliste: Checkliste Besichtigung. Steuerliche Abzüge: Steuer-Abzüge für Vermieter.
Schritt 5: Steuererklärung als Vermieter
Als Vermieter müssen Sie Anlage V in der Steuererklärung ausfüllen. Abzugsfähig: Zinsen, AfA (2 Prozent vom Gebäudewert jährlich), Hausgeld, Verwaltungskosten, Reparaturen, Maklercourtage für Neuvermietung. Führen Sie von Anfang an eine saubere Belegsammlung. AfA: AfA-Abschreibung erklärt. Alle Abzüge: Steuer-Abzüge.
Häufige Fehler bei der Erstvermietung
Fehler 1: Zu niedrige Kaution — Maximum 3 Kaltmieten, immer maximal nehmen. Fehler 2: Schönheitsreparaturklausel unrechtmäßig — viele Standardklauseln sind unwirksam, Anwalt prüfen lassen. Fehler 3: Kein Übergabeprotokoll — ohne Protokoll können Sie am Ende keine Schadensersatzansprüche geltend machen. Fehler 4: Betriebskosten falsch abgerechnet — Abrechnung muss bis 12 Monate nach Abrechnungsperiode erstellt sein. AfA: AfA-Abschreibung nutzen.
Tipp für Erstvermieter: Schließen Sie sich einem Vermieterverband an (Haus & Grund, Eigentümerverband). Mitgliedschaft kostet 50–120 Euro jährlich, bietet aber kostenlosen Mustervertrag, Rechtsberatung bei Problemen und aktuelle Informationen zu Gesetzesänderungen. Das zahlt sich schon beim ersten Mietrechtsstreit aus. Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
