Eine Immobilie ist cashflow-positiv, wenn die Mieteinnahmen nach allen Kosten (Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsreserve) noch einen positiven Überschuss ergeben. Das klingt einfach — ist aber in deutschen Ballungsräumen heute kaum noch zu finden. Wir zeigen, wie du trotzdem fündig wirst.
Was bedeutet positiver Cashflow genau?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Cashflow = Mieteinnahmen − (Zinsen + Tilgung + NK-Vorauszahlungen + Verwaltung + Instandhaltungsrücklage + Leerstand-Reserve)
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Warum cashflow-positive Objekte selten sind
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Bei aktuellen Kaufpreisen (Faktor 25-40) und Zinsen von 3-4 % ergibt sich für viele Objekte rechnerisch ein negativer Cashflow. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Miete 1.500 €/Monat = 4,5 % Bruttorendite. Bei 3,8 % Zins auf 80 % Fremdkapital = 12.160 € Zinsen + Tilgung + Kosten → Cashflow meist negativ.
Märkte mit besseren Cashflow-Chancen
Der Mietrendite-Städtevergleich zeigt: In diesen Regionen sind positive Cashflows wahrscheinlicher:
- Ostdeutschland: Magdeburg, Halle, Chemnitz, Erfurt — Kaufpreisfaktoren oft unter 18, Renditen 5-7 %
- Ruhrgebiet: Essen, Bochum, Dortmund — günstige Preise, stabile Mietnachfrage
- Mitteldeutschland: Kassel, Braunschweig, Göttingen — B-Städte mit vernünftigen Faktoren
Die 1-Prozent-Regel als erster Filter
Faustregel: Die Monatsmiete sollte mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Bei 200.000 € Kaufpreis = 2.000 € Monatsmiete. Das ist in deutschen Märkten selten — zeigt aber schnell, welche Objekte überhaupt in Frage kommen. Mehr dazu: 1-Prozent-Regel erklärt.
Tipps für die Objektsuche
- Suche gezielt nach Objekten mit Leerstand — Verkäufer sind oft verhandlungsbereit
- Direkt vom Eigentümer kaufen (Maklerprovision spart 3,57 %)
- Zwangsversteigerungen beobachten (oft 10-30 % unter Marktwert)
- Einfache Lagen statt Toplagen: Faktor 15 statt 30 ist der Unterschied
- Renovierungsbedürftige Objekte: Preis drücken, AfA erhöhen, Miete nach Sanierung steigern
Cashflow vs. Wertsteigerung: Die Abwägung
Wer maximalen Cashflow will, kauft in B/C-Lagen — akzeptiert aber geringere Wertsteigerung. Wer auf Wertzuwachs setzt, kauft in A-Lagen — und nimmt negativen Cashflow in Kauf, spekuliert auf Verkaufsgewinn nach 10+ Jahren. Beide Strategien können funktionieren — wichtig ist: klar sein, welche man verfolgt, und entsprechend kalkulieren.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
