Der Beleihungsauslauf – oft auch Loan-to-Value (LTV) genannt – ist die wichtigste Kennzahl für Banken bei der Kreditvergabe. Er entscheidet über Zinssatz und Kreditverfügbarkeit.
Beleihungsauslauf berechnen
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Formel: Beleihungsauslauf = Kreditbetrag / Beleihungswert × 100
Beispiel: 240.000 € Kredit, Beleihungswert 300.000 € → Beleihungsauslauf = 80 %
Wichtig: Banken nutzen den Beleihungswert (konservative Schätzung, ca. 10–20 % unter Kaufpreis) – nicht den Kaufpreis.
Auswirkung auf den Zinssatz
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
| Beleihungsauslauf | Zinszuschlag (ca.) | Beispiel-Zinssatz |
|---|---|---|
| bis 60 % | –0,3 bis –0,5 % | 3,0 % |
| 60–70 % | –0,1 % | 3,2 % |
| 70–80 % | ± 0 | 3,5 % |
| 80–90 % | +0,2–0,5 % | 3,8–4,0 % |
| über 90 % | +0,5–1,0 % | 4,0–4,5 % |
Bei 300.000 € Kredit bedeutet 0,5 % Zinsdifferenz über 20 Jahre ca. 30.000 € mehr Zinsen. Der Beleihungsauslauf lohnt sich zu optimieren.
Beleihungsauslauf verbessern
- Mehr Eigenkapital einbringen: Jeder Euro Eigenkapital mehr senkt den LTV
- Zusatzsicherheiten: Andere Immobilien, Lebensversicherungen als Sicherheit einbringen
- Schuldentilgung vor Neukauf: Restschuld einer anderen Immobilie reduzieren
- Beleihungswert erhöhen: Wenn Objekt unter Wert angesetzt → Gutachter beauftragen
Die 60-%-Grenze: Pfandbriefgrenze
Banken refinanzieren sich über Pfandbriefe – diese dürfen nur mit Krediten bis 60 % LTV gedeckt sein. Deshalb ist diese Grenze besonders relevant: Wer unter 60 % finanziert, profitiert von den günstigsten Konditionen.
Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern
Kapitalanleger finanzieren oft 80–100 % – sie behalten Eigenkapital für weitere Objekte. Das kostet Zinsen, kann aber durch den Leverage-Effekt trotzdem sinnvoll sein. Rechne beides durch: Leverage-Effekt erklärt und Cashflow-Rechner.
Beleihungsauslauf: Warum er alles entscheidet
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist eine der wichtigsten Kennzahlen in der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt das Verhältnis von Kreditbetrag zum Beleihungswert der Immobilie – und dieser eine Wert entscheidet über Zinssatz, Bewilligungswahrscheinlichkeit und Konditionen deiner Baufinanzierung.
Wichtig: Beleihungswert ist nicht gleich Kaufpreis. Banken bestimmen den Beleihungswert selbst, oft 5 bis 15 Prozent unter dem Kaufpreis. Sie rechnen also vorsichtiger als der Markt. Für dich als Käufer bedeutet das: Selbst wenn du 20 Prozent Eigenkapital einbringst, kann der Beleihungsauslauf aus Bankperspektive höher als 80 Prozent liegen.
Typische Zinszuschläge nach Beleihungsauslauf: bis 60 Prozent LTV – Basiskonditionen (günstigste Zinsen). 60 bis 80 Prozent LTV – kleiner Aufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozent. 80 bis 90 Prozent LTV – deutlicher Aufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozent. Über 90 Prozent – sehr hohe Aufschläge oder Ablehnung.
Für Kapitalanleger ist ein Beleihungsauslauf unter 80 Prozent optimal. Das schafft günstige Konditionen und lässt genug Spielraum für Wertkorrekturen, ohne in Unterdeckung zu geraten. Mehr: Eigenkapital und Beleihungsauslauf | Tilgungsplan berechnen.
Weitere Finanzierungs-Themen: Anschlussfinanzierung | Zinsbindung | Eigenkapital
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
