Was ist der Beleihungsauslauf?
- Bauzins 10 Jahre (April 2026): ca. 3,7 % (Stand: April 2026)
- Empfohlene Eigenkapitalquote: 20–30 % (Stand: April 2026)
- Mindesttilgung aktuell: 2 % (früher 1 %) (Stand: April 2026)
- Kaufnebenkosten Ø: 9–11 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Maximale Kreditrate: 35–40 % des Nettoeinkommens (Stand: April 2026)
Der Beleihungsauslauf (LTV, Loan-to-Value) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch Kredit finanziert wird. Beispiel: Immobilienwert 300.000 Euro, Kreditbetrag 240.000 Euro → Beleihungsauslauf 80 Prozent. Banken haben interne Grenzwerte: bis 60 Prozent = günstigste Zinsen, bis 80 Prozent = Standardzinsen, über 80 Prozent = Risikoaufschlag oder Ablehnung. Tilgungsplan: Tilgungsplan-Rechner.
Beleihungswert vs. Kaufpreis: Der Unterschied
Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein — die Zinsunterschiede betragen oft 0,3–0,6 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Kredit sind das über 10 Jahre 9.000–18.000 € Unterschied. Nutzen Sie Vergleichsportale (Interhyp, Dr. Klein) als Ausgangspunkt, dann direkt mit Ihrer Hausbank verhandeln.
Banken finanzieren nicht den Kaufpreis sondern den Beleihungswert. Der Beleihungswert liegt 10–20 Prozent unter dem Kaufpreis (Vorsichtsprinzip). Bei 300.000 Euro Kaufpreis setzt die Bank Beleihungswert von 255.000 Euro an. Beleihungsauslauf von 80 Prozent = 80 % von 255.000 = 204.000 Euro Kredit. Eigenkapital brauchen Sie: 300.000 – 204.000 = 96.000 Euro plus Kaufnebenkosten. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Wie man den Beleihungsauslauf optimiert
Mehr Eigenkapital einbringen: Jeder Prozentpunkt weniger Beleihungsauslauf senkt den Zinssatz um 0,05–0,15 Prozent. Familienhilfe: Eltern bürgen oder Schenkung als Eigenkapital. Bausparvertrag als Eigenkapital einbringen. Lebensversicherung beleihen (verpfänden an die Bank). Bei unter 60 Prozent LTV erhalten Sie die besten Konditionen — dann ist die Immobilie für die Bank fast risikolos. Cashflow: Cashflow-Rechner. Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten.
Beleihungsauslauf und Zinskonditionen: Die Tabelle
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zinssatz. Typische Staffelung: bis 60 Prozent LTV → Basis-Zinssatz (günstigste Kondition). 60–80 Prozent LTV → Basis + 0,10–0,30 Prozent. 80–90 Prozent LTV → Basis + 0,30–0,60 Prozent. über 90 Prozent → oft kein Kredit oder sehr hohe Aufschläge. Bei 300.000 Euro Kredit macht 0,5 Prozent Zinsunterschied: 1.500 Euro pro Jahr, 15.000 Euro über 10 Jahre. Deshalb lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzubringen. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen. Tilgungsplan: Tilgungsplan-Rechner. Anschlussfinanzierung: Anschlussfinanzierung.
Sonderfall Kapitalanlage: Bei vermieteten Immobilien bewerten Banken strenger als bei selbstgenutzten. Manche Banken begrenzen Beleihungsauslauf bei Kapitalanlagen auf 70–75 Prozent statt 80–90 Prozent. Grund: Leerstandsrisiko und Mietausfall als zusätzliches Ausfallsrisiko. Deshalb: Mehr Eigenkapital einplanen, wenn Sie erstmals als Investor finanzieren. Rendite: Rendite-Rechner.
Praxis-Tipp: Lassen Sie Ihren Beleihungsauslauf vor dem Bankgespräch selbst berechnen. Kaufpreis minus Eigenkapital geteilt durch Kaufpreis ergibt den LTV. Ziel: Unter 80 Prozent bleiben, wenn möglich unter 70 Prozent für beste Konditionen. Jeder Euro mehr Eigenkapital spart Zinsen. Kaufnebenkosten nicht vergessen: Diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden — sind nicht finanzierbar. Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten.
Finanzierungsoptionen im Vergleich
| Finanzierungsform | Zinssatz (April 2026) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 10J | ca. 3,5–3,9 % | Klassiker, Restschuld nach 10 J. |
| Annuitätendarlehen 15J | ca. 3,7–4,1 % | Mehr Sicherheit, etwas teurer |
| Volltilgerdarlehen | ca. 3,8–4,3 % | Keine Restschuld, höhere Rate |
| Forward-Darlehen (+24 Mon.) | Aufschlag 0,2–0,5 % | Zins für Anschluss sichern |
| KfW 261 (energetisch) | ab ca. 3,0 % | Tilgungszuschuss bis 45 % |
Die Bauzinsen haben sich seit dem Hochpunkt 2023 (über 4,5 % für 10 Jahre) leicht erholt und stabilisieren sich 2026 um 3,5–4 %. Das öffnet wieder Finanzierungsmöglichkeiten für Kapitalanleger, die 2022/23 pausiert haben. Entscheidend 2026: Ausreichend Eigenkapital (20–30 %) mitbringen — Banken sind weiterhin restriktiv bei Hochbeleihungen. Wer 70 % oder weniger finanziert, erhält deutlich bessere Konditionen als der Marktdurchschnitt.
