WG-Vermietung: Was Vermieter bei Wohngemeinschaften wissen müssen
Wohngemeinschaften (WGs) sind eine attraktive Vermietungsform — oft höhere Gesamtmiete als Einzelvermietung, konstante Nachfrage in Universitätsstädten. Aber die rechtliche Struktur ist wichtig: Wie du den Mietvertrag aufstellst, bestimmt deine Haftungsansprüche und Kündigugsrechte.
Hauptmietvertrag mit einem Mieter vs. Einzelmietverträge
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Hauptmietvertrag (eine Person): Ein Hauptmieter schließt den Vertrag ab und darf die anderen WG-Mitglieder untervermieten (wenn du es erlaubst). Vorteil für Vermieter: Einfache Struktur, ein Ansprechpartner. Nachteil: Wenn der Hauptmieter auszieht, kann die ganze WG kollabieren. Einzelmietverträge (alle WG-Mitglieder): Jeder Mitbewohner schließt einen eigenen Mietvertrag für sein Zimmer ab plus Mitnutzungsrecht für Gemeinschaftsräume. Vorteil: Wenn einer auszieht, verlierst du nur einen Mieter. Nachteil: Komplexere Verwaltung, Nebenkostenabrechnung aufwendiger.
Haftung bei WG-Schäden
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Bei Hauptmietvertrag: Der Hauptmieter haftet für alle Schäden — auch die der Mitbewohner. Bei Einzelmietverträgen: Jeder haftet für seinen Bereich, bei Gemeinschaftsschäden (Küche, Flur) schwerer zuzuordnen. Praxis-Tipp: Erstelle bei Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos für jeden Raum. Das ist deine wichtigste Absicherung.
WG-Vermietung steuerlich
Mieteinnahmen aus WG-Vermietung sind normal einkommenssteuerpflichtig wie jede andere Vermietung. AfA, Zinsen und laufende Kosten absetzbar. Besonderheit: Wenn du selbst in der Wohnung wohnst und nur Zimmer vermietest — du bist Vermieter von Teilen deiner eigenen Wohnung. Werbungskosten dann nur anteilig absetzbar (Verhältnis Mietfläche zu Gesamtfläche). Für Einsteiger-Guide: Renditeimmobilien-Leitfaden.
WG-Vermietung: Checkliste für den Einzug
Wenn du eine Wohnung an eine WG vermietest, diese Punkte beim Einzug abarbeiten: Übergabeprotokoll für jeden Raum einzeln (Fotos!), damit bei Auszug eines Mitglieds klar ist wer für welchen Schaden haftet. Regeln für Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) im Mietvertrag oder als Anlage festhalten — wer ist für die Sauberkeit zuständig? Kaution: Jeder Mieter zahlt separate Kaution wenn du Einzelmietverträge hast. Bei Hauptmietvertrag: Hauptmieter zahlt Gesamtkaution, regelt intern. Schlüssel: Protokolliere genau welcher Mieter welchen Schlüssel hat. Bei Auszug: Schlüssel zurückfordern. Schönheitsreparatur-Klausel: Nur wirksame BGH-konforme Formulierung verwenden — sonst erhältst du bei Auszug nichts. Untervermietung durch Hauptmieter: Im Vertrag regeln ob erlaubt oder Genehmigungspflicht. Mehr: Schönheitsreparaturen: Recht und Praxis.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
