Kaufpreisfaktor: Die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist neben der Bruttorendite die wichtigste Vergleichskennzahl beim Immobilienkauf. Er zeigt wie viele Jahresmieten der Kaufpreis beträgt — und damit wie teuer oder günstig eine Immobilie im Verhältnis zu ihren Mieteinnahmen ist.
Formel: So berechnet sich der Kaufpreisfaktor
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro. Monatliche Kaltmiete 1.000 Euro. Jahreskaltmiete: 12.000 Euro. Kaufpreisfaktor = 300.000 ÷ 12.000 = 25.
Umkehrung: Bruttorendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Bei Faktor 25: Rendite 4 %. Bei Faktor 20: Rendite 5 %. Bei Faktor 33: Rendite 3 %.
Richtwerte für verschiedene Märkte
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
| Marktyp | Typischer Faktor | Rendite | Beispielstädte |
|---|---|---|---|
| A-Stadt Premium | 30–40 | 2,5–3,5 % | München, Frankfurt Innen |
| A-Stadt Standard | 25–32 | 3–4 % | Berlin, Köln, Stuttgart |
| B-Stadt gut | 20–27 | 3,5–5 % | Leipzig, Hannover, Freiburg |
| C-Stadt | 12–20 | 5–8 % | Chemnitz, Cottbus, Bremerhaven |
Ab wann ist ein Faktor "zu hoch"?
Daumenregel: Faktor über 30 ohne ausgezeichneten Standort → Rendite zu niedrig für positiven Cashflow bei aktuellen Zinsen (4 %). Faktor unter 15 → Hohes Miet- und Leerstandsrisiko prüfen. Für Berechnungen: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kaufpreisfaktor: Wann kaufen und wann lassen?
Der Kaufpreisfaktor als Entscheidungshilfe: Kaufen bei Faktor unter 20: Bei stabilem Standort und akzeptablem Leerstandsrisiko fast immer attraktiv. Gut überprüfen ob Standort wirklich solide ist. Kaufen bei Faktor 20–25: Klassisches Investment-Fenster für B-Städte. Positive Cashflows bei vernünftiger Finanzierung möglich. Kaufen bei Faktor 25–30: Für A-Städte noch akzeptabel wenn Wertsteigerung erwartet wird. Rendite allein trägt die Investition nicht mehr. Vorsicht bei Faktor über 30: Nur kaufen wenn: Wertsteigerungsmarkt (München, Frankfurt) oder Eigennutz geplant. Als Rendite-Investment kaum noch sinnvoll. Wichtig: Der Kaufpreisfaktor sagt nichts über Qualität, Lage oder Zustand. Immer beide Seiten prüfen — Kaufpreis und Mietpotenzial. Für genaue Berechnungen: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kaufpreisfaktor in der Praxis: Rechenbeispiele aus deutschen Städten
Konkrete aktuelle Beispiele aus deutschen Städten: Leipzig (Plagwitz): Kaufpreis 350.000 Euro. Kaltmiete 1.050 Euro. Faktor: 350.000 ÷ (1.050 × 12) = 27,8. Rendite: 3,6 %. Chemnitz (Kaßberg): Kaufpreis 150.000 Euro. Kaltmiete 700 Euro. Faktor: 150.000 ÷ (700 × 12) = 17,9. Rendite: 5,6 %. München (Moosach): Kaufpreis 650.000 Euro. Kaltmiete 1.600 Euro. Faktor: 650.000 ÷ (1.600 × 12) = 33,9. Rendite: 2,95 %. Hannover (Linden): Kaufpreis 280.000 Euro. Kaltmiete 950 Euro. Faktor: 280.000 ÷ (950 × 12) = 24,6. Rendite: 4,07 %. Fazit: Der Kaufpreisfaktor macht Äpfel und Birnen vergleichbar. Vor jedem Kauf berechnen — und dann entscheiden ob Standort den Faktor rechtfertigt. Für Rechner: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
